+ Dodaj ogłoszenie / Zaloguj

Ogłoszenia nieruchomości

Szukaj w ogłoszeniach:

Wpisz słowo kluczowe, województwo lub miejscowość:

Stabilizacja cen w największych miastach

Katowice od kwietnia niezmiennie brylują w rankingach wzrostu cen. Stolica Górnego Śląska, zapomniana przez deweloperów i inwestorów w okresie największej hossy na polskim rynku nieruchomości, od kilku miesięcy stale przypomina o swoim istnieniu i nadrabia dystans do czołówki. Od kwietnia 2007 roku średnia cena metra kwadratowego w Katowicach wzrosła o 31,45%, co w ujęciu kwotowym daje 1414 zł na metrze kwadratowym. Tylko w listopadzie ceny w Katowicach wzrosły o 2,87% i osiągnęły średni poziom 5 914 zł za metr kwadratowy. To nie jest koniec zwyżek. Na potencjał wzrostowy Górnego Śląska wpływa wiele czynników. Niewystarczająca podaż to najważniejszy z nich. Przez lata na Śląsku niewiele budowano. Po 1989 roku powstało zaledwie 6,3% nowych lokali w ogólnej substancji mieszkań. Dla porównania w Krakowie wskaźnik ten był znacznie większy – 20,1%, we Wrocławiu - 18,7%. Jednocześnie poprawiła się bardzo siła nabywcza mieszkańców Górnego Śląska. Według danych GUS (II kwartał 2007 roku) średnie wynagrodzenie brutto wynosiło 3 694,33 zł, przewyższając średnią krajową o 883,37 zł. Sytuacja w Katowicach i pozostałych miastach regionu zmienia się – obecnie przygotowywanych jest wiele projektów mieszkaniowych, z których część może liczyć nawet po 500 - 1 000 mieszkań. Dla mieszkańców oznaczać to będzie zdecydowanie większy wybór i pożądaną na rynku konkurencję. Na rynku są już obecni najwięksi międzynarodowi deweloperzy. Jednak wzorem pozostałych największych polskich aglomeracji należy być ostrożnym i wyciągać wnioski na przyszłość. Stabilizacja widoczna jest już w większości polskich miast. Nie ma dynamicznych wzrostów, nie ma też drastycznych spadków. Rynek weryfikuje ceny. W okresie największej hossy wielu deweloperów dało się zwieść perspektywie nieustannego wzrostu. Kupowano działki po astronomicznych cenach, rosły koszty materiałów oraz wynagrodzenia dla ekip budowlanych. Nadzieja na duże zyski przysłaniała fakt, że hossa nie będzie trwała wiecznie. Obecnie mieszkania sprzedają się wolniej, a deweloper w obliczu dużej konkurencji musi walczyć o klienta. Dlatego warto wyciągnąć z tego wnioski dla katowickiego rynku, który ma przed sobą duży potencjał wzrostowy oraz opiniować lokalizację działki, koncepcję projektu czy funkcjonalność i strukturę przyszłych mieszkań.

Kraków po raz szósty w dół. Listopad jest już szóstym miesiącem z rzędu, który odnotował spadek średniej ceny metra kwadratowego (czerwiec -0,04%, lipiec -1,6%, sierpień -2%, wrzesień -1,3%, październik -1,28%, listopad -0,03%). Jednakże korekta ta jest symboliczna – średnia cena metra kwadratowego staniała zaledwie o 2,2 zł i zatrzymała się na poziomie 7 504 zł. Oznacza to nic innego jak weryfikację cen i osiągnięcie realnego pułapu cenowego. Przez długi okres Kraków utrzymywał się w czołówce cen, zbliżając się do cen warszawskich. Taka sytuacja jest anomalią – stolice w innych krajach są z reguły droższe od pozostałych miast o 20-25%. Dlatego rynek musiał przeszacować ceny, by osiągnąć realny poziom. Dodatkowo na korektę wpłynęła rosnąca podaż mieszkań w segmencie popularnym, jak i zmniejszająca się siła nabywcza krakowian.

Łódź, która we wrześniu zanotowała spadek na poziomie 3%, by następnie odrobić straty w październiku (ponad czteroprocentowy wzrost średniej ceny metra kwadratowego) znowu powróciła do stanu z przed dwóch miesięcy. Listopad przyniósł korektę na poziomie 1,93%, co w ujęciu kwotowym daje spadek o 123 zł. Średni koszt metra kwadratowego obecnie wynosi 6 262 zł. Tak wysoka cena nie mogła się obronić. W Łodzi jest stosunkowo duże bezrobocie, a tym samym zmniejsza się grupa nabywców. Ci, którzy mają pracę również nie zarabiają astronomicznych sum. Przy takim poziomie cen mieszkań niewielu mieszkańców Łodzi byłoby stać na własne M. Ponadto duża podaż lokali w najtańszym, popularnym segmencie dodatkowo wpłynęła na ujemną zmianę średniej ceny metra kwadratowego.

Poznań po wrześniowej nieznacznej korekcie szybuje od dwóch miesięcy w górę. W październiku za metr kwadratowy musieliśmy zapłacić średnio 7 658 zł, w listopadzie zapłacimy już 7 688 zł (0,40%). Jednakże nie jest to tak szaleńczy wzrost, jaki miał miejsce kilka miesięcy temu. 30,3złotowa zmiana in plus pokazuje, że poznański rynek wchodzi w fazę stabilizacji. Wniosek jest oczywisty: by sprzedawać po wyższych cenach, trzeba będzie klientów zaskoczyć dobrą lokalizacją, wysokim standardem i ciekawymi rozwiązaniami architektonicznymi.

Trójmiasto po raz trzeci odnotowuje spadek, co jest spowodowane wejściem na rynek dużej podaży nowych mieszkań w segmencie popularnym. W listopadzie za średnią cenę metra kwadratowego musimy zapłacić 7 361 zł (69,6 zł mniej niż w październiku). W Trójmieście od stycznia do września ceny nieprzerwanie rosły. Wejście na rynek dużej podaży segmentu popularnego zmieniło nieco sytuację i mamy do czynienia z korektą. Deweloperzy muszą walczyć między sobą o klienta stosując coraz ciekawsze rozwiązania technologiczne bądź oferując dodatkowe usługi w pakiecie jak np. wykańczanie „pod klucz” wnętrz.

Spadki, które miały miejsce we Wrocławiu w czerwcu i lipcu zostały zrekompensowane przez stabilny, ale - jak widać - konsekwentny wzrost w sierpniu, wrześniu, październiku i następnie w listopadzie. Ten ostatni miesiąc przyniósł zmianę cen na plus o 1,34%. Średni koszt metra kwadratowego w tym miesiącu wynosi 7 377 zł. Mamy więc do czynienia z niewielkimi wahaniami wokół kwoty 7 270 – 7 370 zł, co wynika ze zmian w strukturze podaży. Stabilizacja jest widoczna we wszystkich miastach „wielkiej piątki”.

Warszawa odrabia straty. Po nieznacznej październikowej korekcie na poziomie 1,82% przyszedł czas na wzrosty. W listopadzie średnio zapłacimy za metr kwadratowy 8 673 zł - o 72,7 zł więcej niż w poprzedni miesiącu. Październikowa korekta spowodowana była wejściem dużej ilości mieszkań w segmencie popularnym na Białołęce i Targówku. W listopadzie zaskakująco podrożały dzielnice peryferyjne – Białołęka, Targówek, Bielany, Bemowo, Wawer i Wilanów. Staniały dzielnice centralne – Mokotów i Śródmieście. Ochota to bardzo umiarkowany wzrost na poziomie 0,19%.

Podsumowując, stabilizacja jest widoczna gołym okiem. Nie ma już 10% wzrostów w jednym miesiącu, a wchodząca duża podaż nowych mieszkań wpływa na korektę średniej ceny metra kwadratowego. Wiadomość z ostatniej chwili – jest czwarta już w tym roku podwyżka stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej. Rada Polityki Pieniężnej nie miała wyjścia - rosnąca inflacja oraz presja na rynku pracy przyczyniły się do tej decyzji. Nie pozostanie to bez wpływu na rynek: spowoduje dalszy wzrost oprocentowania kredytów złotówkowych, a co za tym idzie zawężenie się grupy potencjalnych nabywców, których stać będzie na zakup mieszkania.

Podyskutuj o tym na naszym forum nieruchomości