+ Dodaj ogłoszenie / Zaloguj

Ogłoszenia nieruchomości

Szukaj w ogłoszeniach:

Wpisz słowo kluczowe, województwo lub miejscowość:

Sprzedać cudze

Obrót jakimikolwiek rzeczami, a obrót nieruchomościami w szczególności, niesie ze sobą ryzyko nieudanych transakcji, których koszty są nierzadko ogromne. Nieuczciwy pośrednik czy kontrahent, naiwność kupującego oraz nieznajomość podstawowych zasad rządzących rynkiem nieruchomości to najczęstsze przyczyny strat ponoszonych podczas kupna nieruchomości.

Jak się przed nimi uchronić?

Obowiązujące w Polsce przepisy dotyczące sprzedaży nieruchomości są może i dobre, ale ich wykonywanie w praktyce rodzi poważne trudności i nie sprzyja utrwalaniu bezpieczeństwa obrotu.

Pierwszy przykład dotyczy funkcjonowania przepisów o księgach wieczystych.

Księgi te są prowadzone dla ustalenia stanu prawnego nieruchomości; nie stanowią one zwykłej ewidencji, gdyż poza danymi oznaczającymi nieruchomość (położenie, rodzaj nieruchomości, powierzchnia itp.) zawierają one przede wszystkim informacje o właścicielu oraz związanych z nieruchomością prawach osobistych i roszczeniach. Dotyczy to np. ujawnienia w księdze, że nieruchomość została obciążona służebnością mieszkania, że w stosunku do niej określonemu podmiotowi przysługuje prawo pierwokupu, że obciąża ją hipoteka itd.

Wszystkie te informacje są niezwykle istotne z punktu widzenia nabywcy nieruchomości, a zatem sprawdzając księgę wieczystą przed zamierzoną transakcją, powinien on uzyskać wiadomości o aktualnym stanie prawnym tej rzeczy. Tymczasem funkcjonowanie sądów wieczystoksięgowych jest bardzo powolne; w dużych miastach np. w Warszawie na wpis czeka się dwa lata. Przy obecnej szybkości "faktycznego" obrotu, obrót "prawny" jest całkowicie zdezaktualizowany. Nabywca sprawdzający stan nieruchomości może liczyć jedynie na informacje sprzed roku czy dwóch, podczas gdy w tym czasie nieruchomość mogła kilkakrotnie zmienić właściciela, zostać obciążona innymi prawami itp. W zasadzie na nic zda się także sprawdzanie stanu księgi nawet w dniu dokonywania transakcji, gdyż sprawny hochsztapler może dokonać kilku sprzedaży nieruchomości w tym samym dniu.

W tym stanie rzeczy coraz mniejszego znaczenia nabiera system ustanowionych przez ustawodawcę domniemań prawnych związanych z dokonanymi w księdze wieczystej wpisami:
- domniemanie, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, czyli "tak jak jest wpisane, tak jest w rzeczywistości". Domniemanie to dotyczy tylko ujawnionych w księdze praw, natomiast nie rozciąga się na informacje faktyczne, tj. oznaczenie nieruchomości w dziale I księgi. Stan faktyczny nieruchomości (położenie, powierzchnia, oznaczenie w ewidencji) najlepiej więc dodatkowo sprawdzić w ewidencji prowadzonej przez starostę.
- domniemanie, że prawo wykreślone nie istnieje, czyli "to, co zostało wykreślone z księgi w rzeczywistości nie istnieje". Wykreślenie od strony technicznej zaś, to nic innego, jak podkreślenie danego wpisu czerwoną linią.Ustawodawca ustanowił ponadto instytucję prawną w postaci tzw. rękojmi wiary publicznej księgi wieczystej.

Zgodnie z art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, w razie niezgodności pomiędzy stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Rękojmia ma również zastosowanie w wypadkach innych rozporządzeń prawami jawnymi z księgi wieczystej (art. 16 ustawy o kw. i h.) oraz gdy na podstawie wpisanego prawa zostaje spełnione świadczenie na rzecz osoby uprawnionej według treści księgi.

Rękojmia funkcjonuje zatem wtedy, gdy dochodzi do sprzeczności pomiędzy stanem prawnym nieruchomości, który został ujawniony w księdze, a tym jaki istnieje w rzeczywistości. Niezgodność ta może być różna. Najbardziej dotkliwe skutki dla nabywcy niesie zwłaszcza niezgodność polegająca na braku wpisu nabytego prawa, czy braku wpisu obciążenia. Ze względu na rękojmię, mimo takiej sprzeczności, czynność prawna dokonana z osobą uprawnioną według treści księgi, powoduje skuteczne nabycie wpisanego prawa, choćby ono w rzeczywistości nie istniało lub przysługiwało innej osobie. Oznacza to, że jeśli w księdze wieczystej - niezgodnie z rzeczywistością - jest wpisana jako właściciel osoba A, podczas gdy w istocie nieruchomość należy do osoby B, to nabycie nieruchomości od A przez nabywcę C będzie skuteczne. Rękojmia chroni bowiem nabywcę, ale nie chroni niewpisanych do księgi osób rzeczywiście uprawnionych.

Jakie sytuacje chroni rękojmia?

1) Rękojmia dotyczy jedynie nabycia prawa w drodze czynności prawnej, czyli w drodze umowy rozporządzającej daną nieruchomością - sprzedaży, zamiany itp. Nie chroni natomiast nabycia uniwersalnego, pod tytułem ogólnym, np. przez dziedziczenie, czy nabycie spadku, oraz w trybie innych zdarzeń prawnych - zasiedzenia, egzekucji itp.

2) Czynność prawna musi być ponadto odpłatna, co oznacza, że przeniesienie np. własności nieruchomości pociągnęło za sobą dla zbywcy ekwiwalent finansowy w postaci ceny zapłaconej przez nabywcę. Rękojmia nie chroni bowiem przysporzeń nieodpłatnych, czyli darowizny.

3) Rękojmia chroni jedynie nabycie w dobrej wierze. Zła wiara istnieje wówczas, gdy nabywca wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo też gdy z łatwością mógł się o tym dowiedzieć. Dobrą wiarę nabywcy wyłącza zatem nie tylko fakt, że wiedział o sprzeczności pomiędzy rzeczywistym stanem nieruchomości a stanem wynikającym z księgi, ale również brak należytej staranności, czyli niepodjęcie działań, aby się o tym stanie dowiedzieć.

Rękojmia nie działa jednak przeciwko pewnym prawom podmiotowym, ze względu na konieczność zapewnienia im szczególnej ochrony w interesie Skarbu Państwa, w interesie osób prywatnych czy też z powodów potrzeb gospodarczych. Do praw chronionych należą:
- prawa obciążające nieruchomość z mocy ustawy, bez względu na to, czy zostały wpisane czy nie (np. hipoteka ustawowa),
- prawo dożywocia,
- służebność ustanowiona na mocy decyzji właściwego organu administracji państwowej,
- służebność drogi koniecznej albo służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku czy urządzenia.

Prawa te, choćby nie były ujawnione w księdze, nie wygasają, co oznacza, że będą nadal obciążać nieruchomość, a co za tym idzie - i jej nowego nabywcę.

Rękojmię wyłącza również wzmianka o wniosku, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego z księgi, z rzeczywistym stanem nieruchomości. Wzmianki takie są wpisywane w ten sposób, że podaje się nadany danemu pismu przez sekretariat sądowy numer łamany przez rok, w którym to pismo wpłynęło oraz oznaczenie DzKw (dziennik ksiąg wieczystych). Zapis ten ma postać np. DzKw 1567/99. Jeśli zatem czytając księgę nabywca spotka się z takim wpisem (nie podkreślonym na czerwono), to powinien zapoznać się z treścią wniosku czy pozwu, tak by wiedzieć czego one dotyczą.Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych stanowi odstępstwo od zasady, że nikt nie może przenieść na inną osobę więcej praw aniżeli sam posiada. Oznacza to, że własność określonej rzeczy, a więc także i nieruchomości, może przenieść tylko jej właściciel. Rękojmia, będąca wyjątkiem od tej zasady, wprowadza jednak możliwość skutecznego nabycia własności od osoby nie będącej jej właścicielem. Można tu przykładowo wskazać następujące zdarzenia.

1) Prawowity właściciel nieruchomości A w poniedziałek sprzedaje ją nabywcy B. Umowa zostaje zawarta w formie aktu notarialnego, cena za nieruchomość zostaje zapłacona. Następnie notariusz przekazuje do sądu wieczystoksięgowego odpis tego aktu z wnioskiem o wpisanie jako nowego właściciela nabywcy B.

Tymczasem we wtorek dotychczasowy właściciel, czyli A, ponownie sprzedaje nieruchomość, tym razem osobie C. C także składa wniosek o wpisanie prawa własności do księgi wieczystej. Powstaje w związku z tym pytanie: kto nabył nieruchomość, kto jest jej właścicielem: A, B czy może C?

Sytuacja C może być różna. Jeśli należycie sprawdził on stan nieruchomości w księdze, łącznie z ewentualnymi wzmiankami o wniosku i tych wzmianek w momencie sprawdzania faktycznie nie było, to jego dobra wiara umożliwi mu skorzystanie z ochrony rękojmi. Wówczas to on będzie właścicielem nabytej nieruchomości, natomiast pierwotny nabywca, czyli B utraci własność. Rękojmia bowiem nie chroni uprawnionego, jeśli jego prawo nie zostało wpisane.

Jeśli jednak okazałoby się, że w księdze istniała wzmianka o wpływie wniosku nabywcy B, a C czytając księgę zlekceważyłby ją, to uznać by należało, iż nie dołożył on należytej staranności w sprawdzaniu stanu prawnego nieruchomości i tym samym nie objęłaby go rękojmia wiary publicznej. Własność nieruchomości pozostałaby zatem przy B.

2) Inny przypadek może dotyczyć sytuacji, w której transakcja zostałaby zawarta w ogóle bez sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości w księdze wieczystej, bądź też tylko w oparciu o nieaktualny z niej odpis. W tym przypadku nabywca nie podlegałby ochronie z rękojmi, jako że wykluczyłaby to jego zła wiara. Właścicielem nieruchomości pozostałaby zatem nadal osoba wpisana do księgi.

3) Ryzyko wiąże się także z umowami sprzedaży nieruchomości zawieranymi przez pośredników. Jest to obecnie coraz bardziej rozpowszechniony sposób. Niestety, zdarzają się także nieuczciwi deweloperzy, którzy potrafią, nawet w jednym dniu, sprzedać np. jedno i to samo mieszkanie kilku osobom. Pozostaje zatem jedynie liczyć na pierwszeństwo w złożeniu wniosku o wpis własności, lub dochodzić odszkodowania od pośrednika. Pośrednik licencjonowany musi się przy tym liczyć także z możliwością złożenia na niego skargi do Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i poniesienia odpowiedzialności zawodowej, z pozbawieniem licencji na okres do 3 lat włącznie.

Podyskutuj o tym na naszym forum nieruchomości