+ Dodaj ogłoszenie / Zaloguj

Ogłoszenia nieruchomości

Szukaj w ogłoszeniach:

Wpisz słowo kluczowe, województwo lub miejscowość:

Samowola budowlana - możliwość legalizacji do końca 2007 r.

Aktualnie obowiązujące przepisy w zakresie samowoli budowlanej zostały wprowadzone Ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. Nr 89, poz. 414 z późniejszymi zmianami).
W ustawie zostały zdefiniowane następujące terminy:

• budowa - należy przez to rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę oraz przebudowę obiektu budowlanego.
• obiekt budowlany - należy przez to rozumieć:
• budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi;
• budowlę stanowiącą całość techniczno - użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami;
• obiekt małej architektury,
• budynek - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;
• budowla - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany nie będący budynkiem lub obiektem małej architektury, taki jak: lotniska, drogi, linie kolejowe, mosty, estakady, tunele, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową;
• obiekt małej architektury - należy przez to rozumieć niewielkie obiekty, a w szczególności:
• obiekty kultu religijnego, takie jak: kapliczki, krzyże przydrożne, figury;
• posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej; użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, takie jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki

Ustawa Prawo budowlane w art. 29 i 30 określa jakie prace nie wymagają uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia. Do takich należą budowy:

• obiektów przeznaczonych do czasowego użytkowania w trakcie realizacji robót budowlanych, położonych na terenie budowy oraz ustawienie barakowozów używanych przy wykonywaniu robót budowlanych, badaniach geologicznych i pomiarach geodezyjnych;
• tymczasowych obiektów budowlanych stanowiących wyłącznie eksponaty wystawowe, bez pełnienia jakichkolwiek funkcji użytkowych, usytuowanych na terenach przeznaczonych na ten cel;
• altan i obiektów gospodarczych na działkach w pracowniczych ogrodach działkowych o powierzchni zabudowy do 25 m2 w miastach i 35 m2 poza granicami miast oraz wysokości 5 m przy dachach stromych i 4 m przy dachach płaskich;
• ogrodzeń (z wyjątkiem ogrodzeń od strony dróg, ulic, placów i innych miejsc publicznych oraz o wysokości powyżej 2,20m);
• znaków geodezyjnych, a także obiektów triangulacyjnych, poza obszarem parków narodowych i rezerwatów przyrody;
• instalowanie krat na obiektach budowlanych (z wyjątkiem krat na budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, użyteczności publicznej i zamieszkania zbiorowego oraz obiektach zabytkowych);
• instalowanie urządzeń na obiektach budowlanych (o wysokości poniżej 3m).

Nie wymaga pozwolenia na budowę ale zgłoszenia właściwemu organowi budowa i wykonanie następujących robót budowlanych:

• budowa obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną i uzupełniających
  
• zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej:parterowych budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m;
• płyt do składowania obornika;
• o szczelnych zbiorników na gnojówkę lub gnojowicę o pojemności do 25 m3
• obiektów do neutralizacji ścieków o wydajności do 5 m3 na dobę;
• naziemnych silosów na materiały sypkie o pojemności do 30 m3 i wysokości nie większej niż 4,50 m.
• budowa obiektów budowlanych piętrzących wodę i upustowych o wysokości piętrzenia poniżej 1 m poza rzekami żeglownymi oraz poza obszarem parków narodowych, rezerwatów przyrody i parków krajobrazowych oraz ich otulin;
• budowa obiektów małej architektury;
• budowa tymczasowych obiektów budowlanych, nie połączonych trwale z gruntem i przewidzianych do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce w terminie określonym w zgłoszeniu, ale nie później niż w okresie120 dni od dnia rozpoczęcia budowy określonego w zgłoszeniu; zwolnienie to nie dotyczy obiektów szczególnie szkodliwych dla środowiska i zdrowia ludzi oraz mogących pogorszyć stan środowiska;
• budowa obiektów gospodarczych przeznaczonych wyłącznie na cele gospodarki leśnej, położonych na gruntach Skarbu Państwa;
• remont istniejących obiektów budowlanych, z wyjątkiem obiektów zabytkowych, jeżeli nie obejmuje on zmiany lub wymiany elementów konstrukcyjnych obiektu i instalacji gazowych albo zabezpieczenia przed wpływami eksploatacji górniczej lub powodzią, a także nie wpływa na zmianę wyglądu w odniesieniu do otaczającej zabudowy na terenie miast;
• instalowanie i remont tablic i urządzeń reklamowych, z wyjątkiem reklam świetlnych i podświetlanych usytuowanych poza obszarem zabudowanym w rozumieniu przepisów o ruchu drogowym;
• remont obiektów regulacji rzek;
• wykonywanie i remont urządzeń melioracji szczegółowych, poza obszarami parków narodowych, rezerwatów przyrody i parków krajobrazowych oraz ich otulin;
• wykonywanie i remont ujęć wód śródlądowych powierzchniowych o wydajności poniżej 50 m3/h oraz obudowy ujęć wód podziemnych;
• remont sieci telekomunikacyjnych oraz napowietrznych sieci elektroenergetycznych, prowadzonych po dotychczasowych trasach;
• remont dróg, torów i urządzeń kolejowych;
• wykonywanie podczyszczeniowych robót czerpalnych polegających na usunięciu spłyceń dna, powstałych w czasie użytkowania basenów i kanałów portowych oraz torów wodnych, w stosunku do głębokości technicznych (eksploatacyjnych) i nachyleń skarp podwodnych akwenu, objętych uprzednio uzyskanym pozwoleniem wodnoprawnym i pozwoleniem na wykonywanie robót czerpalnych.

W zgłoszeniu dotyczącym wyżej wymienionych robót należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót oraz termin ich rozpoczęcia. Do zgłoszenia trzeba dołączyć dowód stwierdzający prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz, w zależności od potrzeb, odpowiednie szkice lub rysunki, a także pozwolenia wymagane odrębnymi przepisami. Zgłoszenia należy dokonać przed zamierzonym terminem rozpoczęcia robót budowlanych. Do ich wykonania można przystąpić, jeżeli w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia właściwy organ nie wniesie sprzeciwu.

Procedura uzyskania zezwolenia na budowę / przebudowę zjazdu:

W trakcie realizacji budowy, w przypadku zaistnienia takiej potrzeby, winna być przestrzegana procedura uzyskania przez inwestora zgody zarządcy drogi na budowę lub przebudowę zjazdu z drogi publicznej. Stroną decyzji administracyjnej jest zawsze inwestor. W imieniu inwestora, wniosek o wydanie decyzji może złożyć osoba lub podmiot przez niego upoważniony. Dokumenty składane są we właściwym urzędzie Zarządu Dróg.

Wniosek należy złożyć również w przypadku modernizacji istniejącego zjazdu. Przedmiotowa decyzja jest wymagana do otrzymania pozwolenia na budowę. Nie upoważnia ona do rozpoczęcia robót budowlanych. Ważność przedmiotowej decyzji: w okresie ważności decyzji pozwolenia na budowę.

Wymagane dokumenty:

• wniosek zawierający: nazwę wnioskodawcy, lokalizację zjazdu, opis prawa własności, specyfikę zjazdu tj. indywidualny czy publiczny.
• plan sytuacyjny - 2egz.
• ważną decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu - 1 egz.
• projekt zjazdu - 2 egz.
• kopię dokumentu potwierdzającego tytuł prawny do nieruchomości - 1 egz. \
• pełnomocnictwo, jeżeli wnioskodawcą nie jest inwestor - 1 egz.

Wniosek podlega opłacie skarbowej w wysokości 5 zł , a każdy załącznik w wysokości 50 gr.
W przypadku składania wniosku przez pełnomocnika strony, pobierana jest opłata w wysokości 15 zł za pełnomocnictwo. Za wydaną decyzję administracyjną pobierana jest opłata skarbowa w wysokości 76 zł.

Wydanie zezwolenia lub jego odmowa następuje w formie decyzji administracyjnej, w terminie 30 dni od daty złożenia wniosku oraz wymaganych dokumentów.

Od decyzji przysługuje stronie prawo wniesienia odwołania do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Elblągu w terminie 14 dni od daty jej doręczenia. Odwołanie podlega opłacie skarbowej w wysokości 5 zł oraz 50 gr za każdy załącznik.

Najczęściej spotykane przykłady naruszenia prawa budowlanego:

• przystąpienie do robót budowlanych bez pozwolenia ( prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę),
• wprowadzenie istotniejszych zmian w projekcie, w czasie wykonywania robót budowlanych,
• prowadzenie robót budowlanych bez kierownika budowy,
• prowadzenie robót niezgodnie z zasadami "sztuki budowlanej",
• przystąpienie do robót bez zgłoszenia do Nadzoru Budowlanego,
• prowadzenie robót bez dziennika budowy,
• użytkowanie budynku bez zgody nadzoru budowlanego (dotyczy nowych budynków),
• zmiana sposobu użytkowania budynku bez pozwolenia,
• przebudowa budynku bez pozwolenia na budowę,
• budowa ogrodzenia bez zgłoszenia.

Właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, będącego w budowie albo wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę albo zgłoszenia, bądź też pomimo wniesienia sprzeciwu przez właściwy organ.

W związku z charakterem represyjnym tegoż artykułu w postępowaniu administracyjnym prowadzonym przez organ nadzoru budowlanego badane powinny być następujące fakty:

• ustalenie, iż ma (miało) miejsce budowanie obiektu budowlanego; ustalenie, iż ma (miało) miejsce budowanie obiektu budowlanego;
• ustalenie, iż prowadzone roboty budowlane stanowią budowę;
• czy miało miejsce uzyskanie pozwolenia na budowę (jeżeli jest wymagane);
• czy miało miejsce dokonanie zgłoszenia budowy (jeżeli jest wymagane);
• czy miało miejsce wniesienia przez organ administracji sprzeciwu w stosunku do dokonanego zgłoszenia.

Ustawa nie definiuje adresata decyzji o nakazie rozbiórki w przypadku zmiany właściciela obiektu, a NSA uznaje iż następcy prawni inwestorów, uzyskując prawo własności nieruchomości, weszli w prawa i obowiązki wiążące się z tą nieruchomością, do nich zatem powinny być kierowane wszelkie rozstrzygnięcia, w tym decyzja zmierzająca do usunięcia skutków samowoli budowlanej na tej nieruchomości.

 

Legalizacja samowoli budowlanej

Według dotychczas obowiązujących regulacji, za legalizację domu lub innego obiektu budowlanego wybudowanego bez dopełnienia formalności trzeba było słono zapłacić - za dom jednorodzinny około 50 tysięcy złotych, zaś za garaż o połowę mniej.

Obowiązujący stan prawny jest taki, że organ ma obowiązek nakazania rozbiórki obiektu budowlanego lub jego części, będącego w budowie albo wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę.

Obowiązek nakazania rozbiórki obiektu obejmuje zatem nie tylko samowolnie budowane obiekty budowlane wymagające pozwolenia na budowę ale także budowane bez zgłoszenia:

• parterowe budynki gospodarcze o powierzchni zabudowy do 35m? przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m związanych z produkcją rolną, uzupełniających istniejącą zabudowę zagrodową w granicach istniejącej działki siedliskowej,
• obiekty budowlane piętrzące wodę i upustowe o piętrzeniu poniżej 1 m, poza rzekami żeglowymi oraz poza obszarem parków narodowych i rezerwatów przyrody,
• obiekty małej architektury (piaskownice, huśtawki itp.),
• obiekty gospodarcze przeznaczone wyłącznie na cele gospodarki leśnej, położone na gruntach leśnych Skarbu Państwa.

Od nakazu rozbiórki można się uchronić jedynie wtedy, gdy organ (przypadkowo lub celowo) nie dostrzeże samowolnie wybudowanego obiektu przez okres 5 lat i zdecyduje się na udzielenie pozwolenia na użytkowanie obiektu.

Zgodnie ustawą z dnia 10 maja 2007 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw, osoby, które po dniu 31 grudnia 1994 r. a przed 11 lipca 1998 roku wybudowały obiekt budowlany lub jego części bez pozwolenia, a w stosunku do których Nadzór Budowlany nie prowadził postępowania przed 11 lipca 2003 roku, mogą za darmo zalegalizować budowę. Rozwiązanie takie wynika z podpisanej niedawno przez prezydenta ustawy o prawie budowlanym.

Według ustawy legalizowanie samowoli budowlanej jest możliwe jeżeli:

• upłynęło pięć lat od dnia zakończenia budowy obiektu budowlanego lub jego części, lub
• budowa została zakończona przed dniem wejścia w życie ustawy - tj. 1 stycznia 1995 r.

Zatem istotne znaczenie dla samowoli budowlanej ma ustalenie daty zakończenia budowy. O tym, czy samowolnie wybudowany obiekt należy utrzymać czy rozebrać rozstrzygają więc nie jego warunki techniczno-budowlane i zagospodarowania przestrzennego, ale upływ czasu, powodujący niemożność ukarania winnego - inwestora.

Ustawa nie definiuje jednoznacznie, co kryje się pod pojęciem "zakończenie budowy". Można przyjąć, że jest to świadome działanie ustawodawcy w celu niewprowadzania ograniczeń w dopuszczaniu materiałów dowodowych. Na sprawcy "samowoli budowlanej" będzie spoczywał ciężar udowodnienia tego faktu, stąd definiowanie tego jest zbyteczne. W trakcie postępowania należy dopuścić każdy dowód w tej materii - po czym organ nadzoru uznaje administracyjnie, kiedy budowa została zakończona.

Sam fakt upływu pięciu lat od dnia zakończenia "samowoli budowlanej" nie oznacza automatycznie jej legalizacji. Na właścicielu spoczywa wówczas obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego. W razie nieuzyskania pozwolenia na użytkowanie, właściwy organ nadzoru budowlanego nakazuje rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części.

W celu skorzystania z abolicji trzeba złożyć stosowny wniosek do właściwego Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego. Niezbędne jest także przedłożenie dokumentów wymaganych do normalnego uzyskania pozwolenia użytkowania, w tym m. in. zaświadczenie z gminy dotyczące zgodności z miejscowym planem zagospodarowania. Konieczne jest też udowodnienie rzeczywistej daty realizacji obiektu.

Właściciel obiektu budowlanego jest obowiązany dołączyć do wniosku o pozwolenie na użytkowanie inwentaryzację powykonawczą obiektu budowlanego, sporządzoną przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane i ekspertyzę techniczną, potwierdzającą przydatność obiektu do użytkowania.

Jeżeli obiekt budowlany nie narusza:

• przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego do stanu zgodnego z prawem,
• ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, obowiązującego w dniu zakończenia budowy albo w dniu orzekania właściwy organ nadzoru budowlanego, po protokolarnym potwierdzeniu zgodności inwentaryzacji powykonawczej ze stanem faktycznym, wydaje, decyzję w sprawie pozwolenia na użytkowanie.
  

Jeżeli obiekt budowlany, narusza przepisy lub ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w zakresie umożliwiającym doprowadzenie obiektu do stanu zgodnego z prawem, właściwy organ nadzoru budowlanego, w drodze postanowienia, nakłada obowiązek usunięcia tych naruszeń w wyznaczonym terminie. W razie niewykonania obowiązku w terminie, organ ten nakazuje rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części.

Z abolicji dotyczącej samowoli budowlanej będzie można skorzystać tylko do końca roku 2007. Właściciele domów wybudowanych bez pozwolenia przed 1995 rokiem będą natomiast musieli dostosować budynek do obecnych technicznych wymogów bezpieczeństwa.

Poradnik zarządcy nieruchomościami
Podyskutuj o tym na naszym forum nieruchomości