+ Dodaj ogłoszenie / Zaloguj

Ogłoszenia nieruchomości

Szukaj w ogłoszeniach:

Wpisz słowo kluczowe, województwo lub miejscowość:

Rosną czynsze za wynajem mieszkań

Drożeją także małe lokale. Ponad 1 tys. zł miesięcznie za kawalerkę w dobrym punkcie miasta to dziś norma już nie tylko w stolicy, ale też w Krakowie i Wrocławiu. Takie wnioski płyną z najnowszego raportu serwisu z ogłoszeniami o nieruchomościach.

Przypomnijmy, że w ubiegłym roku przeciętne stawki czynszów w kawalerkach oraz w najchętniej wynajmowanych w Warszawie mieszkaniach dwupokojowych wzrosły minimalnie. Z kolei w Poznaniu ceny najmu w tych pierwszych praktycznie się nie zmieniły, a w dwupokojowych - nawet nieco spadły. Zaś w Gdańsku ceny najmu kawalerek zjechały w dół aż o 19 proc.

Marta Kosińska z www.szybko.pl tłumaczyła tę sytuację rosnącą podażą mieszkań. Wprowadzali je na rynek najmu inwestorzy, dla których wysokość czynszu miała drugorzędne znaczenie. Liczyli bowiem na wzrost wartości mieszkań, a ta rosła do tej pory w szaleńczym tempie. Np. we Wrocławiu mieszkania na rynku wtórnym podrożały w 2006 r. średnio aż o 85 proc.!

Kosińska nie wykluczała, że w tym roku sytuacja się zmieni, bo z powodu szybko rosnących cen mieszkań wzrośnie grupa osób, których nie będzie stać na ich kupno (nawet na kredyt). A wtedy przybyłoby potencjalnych najemców, a w konsekwencji wzrosłyby czynsze. I wygląda na to, że ta prognoza może się sprawdzić. Z raportu wynika, że w pierwszym kwartale 2007 r. we wszystkich aglomeracjach wzrosły koszty najmu kawalerek i mieszkań dwupokojowych. Np. w Warszawie czynsze dla tych drugich poszybowały w górę aż o blisko 15 proc., zaś trochę mniej, bo "tylko" o ponad 10 proc. - w Katowicach, Poznaniu i Gdańsku.

Wolniej rosły w tym czasie czynsze za kawalerki. Największą podwyżkę (średnio o ponad 8 proc.) odczują najemcy takich mieszkań w Katowicach, a najmniejszą (niespełna 4-proc.) - w Krakowie i Wrocławiu.

Warto pamiętać, że w praktyce zmiany cen najmu są różne w poszczególnych dzielnicach miast. Np. w stolicy najbardziej, bo aż o ponad 30 proc., zyskał Wilanów. Z kolei na Mokotowie mieszkania dwupokojowe podrożały o 28 proc. Ale np. na Gocławiu czy Tarchominie czynsze wzrosły raptem o 1-7 proc. Mając mniej pieniędzy, można szukać też lokum w tańszej dzielnicy. - Wynajęcie trzypokojowego mieszkania na Białołęce kosztuje dwa razy mniej niż na Mokotowie - mówi Kosińska.

Według niej na rynku najmu nie będziemy mieli do czynienia z nadwyżką popytu nad podażą, jak ma to miejsce na rynku kupna-sprzedaży. - Nie należy się więc spodziewać galopującego wzrostu cen najmu. Te będą rosły, ale najpewniej po kilka procent w ciągu kwartału - uspokaja.

Ale czy będzie przybywać mieszkań na wynajem? Według firmy brokerskiej Expander tak, bo wciąż opłaca się inwestować setki tysięcy złotych w mieszkanie na wynajem. - Przy przyjęciu bardzo realistycznych i ostrożnych założeń taka inwestycja może przynieść nawet ponad 15 proc. zysku rocznie - twierdzi prezes Expandera Małgorzata Zbierada.

Analitycy z tej firmy założyli, że inwestor kupuje mieszkanie na dziesięć lat, biorąc na ten cel 20-letni kredyt w cenie 5,3 proc. w skali roku. W symulacji uwzględnili wszystkie koszty takiej operacji (m.in. prowizję banku, opłaty notarialne, podatek). Wartość mieszkania miałaby być po dziesięciu latach dwukrotnie wyższa, czyli rosłaby po nieco ponad 7 proc. rocznie. W tym okresie średnio przez dziesięć miesięcy w roku lokal byłby wynajęty. Oczywiście jego właściciel płaciłby podatek (ryczałtem), pokrywał niektóre świadczenia mieszkaniowe (ok. 8 zł za m kw.) i od czasu do czasu inwestował w drobne remonty (w sumie ok. 10 proc. początkowej wartości mieszkania). "Rentowność inwestycji w dwupokojowe mieszkania w Warszawie przy sfinansowaniu go w całości kredytem złotowym wyniosłaby 10,86 proc. Zaś w przypadku zakupu mieszkania w całości za gotówkę stopa zwrotu wyniosłaby 7,74 proc." - oceniają analitycy Expandera.

Przyznają, że kluczowe znaczenie ma wzrost wartości mieszkania, a ten zależy przede wszystkim od lokalizacji budynku, jego wysokości oraz technologii, w jakiej został wykonany. Gdyby założyć pesymistycznie, że mieszkanie w Warszawie podrożeje w ciągu dziesięciu lat o 50 proc., to wówczas - jak policzono w Expanderze - stopa zwrotu spadnie z 10,86 proc. do 3,82 proc. To zysk na poziomie lokaty bankowej.

"W polskich warunkach można zakładać, że inwestycja w nieruchomość pod wynajem przyniesie zysk rzędu 10-15 proc. rocznie. To znacznie więcej niż lokaty bankowe czy obligacje. Dodatkowo jest to jedyna inwestycja, w którą nie trzeba angażować własnych oszczędności, lecz tanio pożyczone pieniądze banku" - zachwala Expander inwestycje w mieszkania na wynajem.

W tej chwili odradza je natomiast doradca rynku nieruchomości Adam Henclewski. Dlaczego? - Bo mieszkania są zbyt drogie w stosunku do czynszu - tłumaczy. - Ponadto bardzo prawdopodobny jest wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych, bo motorem napędzającym gospodarkę zaczyna być konsumpcja, co powoduje wzrost cen, a w konsekwencji - inflacji. To stawia pod znakiem zapytania opłacalność tego typu inwestycji nawet w porównaniu z lokatą bankową. Trzeba też pamiętać o licznych pułapkach, np. że lokator przestanie płacić - mówi Henclewski.

Podyskutuj o tym na naszym forum nieruchomości