+ Dodaj ogłoszenie / Zaloguj

Ogłoszenia nieruchomości

Szukaj w ogłoszeniach:

Wpisz słowo kluczowe, województwo lub miejscowość:

Poradnik mieszkaniowy cz.IV

Nabywcy akceptują wysokie ceny.

Warszawski rynek mieszkaniowy jest największym, najdroższym i najdynamiczniej rozwijającym się rynkiem mieszkaniowym w Polsce. Zaraz po nim klasyfikuje się Kraków, a następny w rankingu jest Wrocław.

W każdym z tych miast rządzą rynkiem nie klienci, a deweloperzy. To ci ostatni - w większości przypadków - dyktują ceny, warunki umów i finansowania inwestycji, sprzedając najbardziej atrakcyjne lokale jeszcze przed uzyskaniem pozwolenia na budowę lub we wczesnej fazie inwestycji.

Zarówno we Wrocławiu, jak też w Krakowie i Warszawie, deweloperzy narzekają na długi okres przygotowywania inwestycji - chodzi o brak aktualnych planów zagospodarowania. Twierdzą, że gdyby mogli bez przeszkód budować więcej, ceny nieco by spadły. Na razie popyt wyraźnie jest wyższy niż podaż, więc wiele osób poszukujących daremnie własnego M na rynku pierwotnym, decyduje się na zakup lokalu używanego. Ceny są niższe, a do tego transakcja bezpieczniejsza, gdyż nie trzeba czekać na powstanie budynku.

Warszawa

W stolicy najwięcej mieszkań deweloperzy budują w lewobrzeżnej części Warszawy, zwłaszcza w dzielnicach: Mokotów, Ursynów i Bemowo (stanowią one ok. 45 proc. realizowanych mieszkań). Na znaczeniu od kilku kwartałów zyskują również niektóre dzielnice prawobrzeżnej części stolicy: Białołęka, Targówek, Praga Południe. Dominującą pozycję na rynku mieszkaniowym w Warszawie zajmowali w 2005 roku deweloperzy krajowi. Największa liczba mieszkań została wybudowana przez: Dom Development, JW Construction, Edbud, PIB Ebejot oraz Pekao Development. Na rynku aktywni byli również deweloperzy z udziałem kapitału zagranicznego, m.in. Bouygues Immobilier, Viterra Development, Ghelamco, Maripol, IONA Investments, Robyg Development.

- Największym zainteresowaniem cieszą się małe lub średnie projekty mieszkaniowe. W odpowiedzi na zapotrzebowanie ze strony potencjalnych nabywców prawie 40 proc. podaży stanowią inwestycje zawierające do 100 mieszkań - podają analitycy firmy Knight Frank.

Potencjalni nabywcy nadal najczęściej poszukują mieszkań dwu- i trzypokojowych. Ich wielkość zależy przede wszystkim od standardu projektu. Dla inwestycji popularnych powierzchnia wahała się pomiędzy 50 a 65 mkw., natomiast w projektach o podwyższonym standardzie najczęściej wynosiła od 60 do 80 mkw.

W 2005 roku na warszawskim rynku mieszkaniowym spadł udział mieszkań najtańszych (do 3600 zł/mkw. netto) z 56 do 50 proc. Na wzrost średnich cen miała również wpływ rosnąca liczba projektów najdroższych, w których ceny osiągały poziom wyższy niż 5 tys. zł/mkw. netto. Udział takich inwestycji wzrósł w ciągu 12 miesięcy 2005 roku z 3 do 8 proc. Ceny netto mieszkań w projektach o podwyższonym standardzie oraz inwestycjach apartamentowych osiągały poziom od 8 do 16 tys. zł/mkw.

Kraków

W stolicy Małopolski od kilku lat budownictwo mieszkaniowe najintensywniej rozwija się w zachodniej części miasta. Najwięcej nowych mieszkań budowanych jest w dzielnicach Dębniki i Łagiewniki w południowo-zachodniej części miasta, gdzie powstaje około 38 proc. realizowanych obecnie lokali. Dynamicznie rozwijają się również dzielnice Prądnik Biały i Bronowice na północnym zachodzie Krakowa, gdzie zlokalizowane jest 25 proc. aktualnie budowanych mieszkań.

Krakowski rynek mieszkaniowy zdominowany jest przez lokalnych deweloperów, natomiast coraz mniej inwestycji realizują spółdzielnie mieszkaniowe. Wśród najbardziej aktywnych na rynku firm deweloperskich należy wymienić: Grupę Deweloperską GEO, Spółkę Mieszkaniową Salwator, Wawel Service czy Active Investment. Nową grupę stanowią inwestorzy zagraniczni, którzy zarówno zakupili działki pod nowe projekty deweloperskie, jak i nabywają mieszkania w dużych ilościach w celach inwestycyjnych.

Najbardziej poszukiwane mieszkania to lokale o metrażu około 50 mkw. usytuowane w budynkach 3-, 4-piętrowych, położonych na terenie kameralnych osiedli w Śródmieściu, Grzegórzkach i Krowodrzy.

- Kraków jest atrakcyjnym ośrodkiem dla inwestorów zagranicznych, którzy mają tu dostęp do wykwalifikowanej kadry i mogą liczyć na zwolnienia podatkowe w specjalnej strefie ekonomicznej. Tym samym ze względu na szerokie możliwości zatrudnienia miasto przyciąga nowych mieszkańców, co jednocześnie przekłada się na rosnący popyt na lokale mieszkaniowe - podkreślają analitycy FK. - Podaż nowych mieszkań nie nadąża za rosnącym popytem, czego efektem jest znaczny wzrost cen. W ciągu minionego roku mieszkania na rynku pierwotnym podrożały o 10 - 20 proc. w zależności od lokalizacji.

Wrocław

We Wrocławiu pojawiły się w połowie 2005 roku projekty o podwyższonym standardzie. Największa liczba mieszkań ukończona została w dzielnicach Krzyki oraz Fabryczna, a mieszkania obecnie tam budowane stanowią ok. 80 proc. podaży.

We Wrocławiu dominują mieszkania dostarczane na rynek przez deweloperów, jednak ich przewaga nad spółdzielniami mieszkaniowymi nie jest aż tak widoczna, jak w Warszawie czy innych miastach regionalnych. Na wrocławskim rynku mieszkaniowym znaczną rolę odgrywają m.in. WPB sp. z o.o., WPBM Mój Dom oraz SM Wrocławski Dom. Działki pod przyszłe inwestycje mieszkaniowe nabywają także firmy zagraniczne.

Rosnący poziom popytu na mieszkania popularne odzwierciedlony jest w szybkości sprzedaży mieszkań w dobrych projektach o średniej wielkości, która w ciągu kilku ostatnich kwartałów znacznie wzrosła - z 30 miesięcy na początku 2004 roku do ok. 18 miesięcy obecnie.

Analitycy KF przewidują wzrost popytu na mieszkania na rynku pierwotnym we Wrocławiu m.in. ze względu na 100 tys. miejsc pracy, które mają powstać w ciągu 4, 5 lat we Wrocławiu i okolicach. W trakcie 12 miesięcy 2005 roku zaobserwowano wzrost poziomu cen mieszkań, który w zależności od lokalizacji wyniósł od 10 do 15 proc. Nadal największą grupą mieszkań są lokale, których cena netto za 1 mkw. kształtuje się w przedziale od 2500 do 3000 zł.

W budynkach o podwyższonym standardzie, ceny netto wahają się pomiędzy 3700 a 6300 zł/mkw. oraz apartamentów, których ceny netto osiągają poziom 7500 zł za mkw.

Najdroższą dzielnicą Wrocławia pozostaje Śródmieście. Wysoki poziom cen spotyka się również w dzielnicach dobrze skomunikowanych z centrum - Krzyki i Stare Miasto. Najniższe ceny mieszkań oferowane są w dzielnicach położonych z dala od centrum, rejonach Fabrycznej oraz Psiego Pola.

Podyskutuj o tym na naszym forum nieruchomości