+ Dodaj ogłoszenie / Zaloguj

Ogłoszenia nieruchomości

Szukaj w ogłoszeniach:

Wpisz słowo kluczowe, województwo lub miejscowość:

Na dużych działkach chcemy budować rancza

Za 885 mkw. ziemi w Łomiankach trzeba zapłacić 670 tysięcy złotych. Podobne ceny są w innych podwarszawskich miejscowościach. Klienci chętnie kupują duże działki, nierzadko w celach spekulacyjnych. A jeśli chcą stawiać dom, to na działce musi się koniecznie zmieścić wolno stojący budynek

Ziemia jest w cenie. Właściciele nawet małych skrawków o nietypowych kształtach dyktują astronomiczne stawki, co rozgrzewa rynek.

Gruntów nie przybywa

W ofercie agencji Krupa Nieruchomości znajdziemy np. działki budowlane w Jabłonnie, które kosztują 350 – 400 zł za mkw. W Łomiankach to biuro ma ziemie po 600 zł za mkw.

– Ceny gruntów są odbiciem cen mieszkań, a te w ciągu ostatnich dwóch lat znacząco wzrosły – mówi pośrednik Cezary Szubielski, szef żoliborskiego biura Krupa Nieruchomości.

Dodaje, że cena działki jest pochodną możliwego sposobu jej wykorzystania. Na jednych terenach mogą powstawać inwestycje deweloperskie, na innych – wyłącznie indywidualne. Czasem na działce można postawić i blok, i dom jednorodzinny. – Rachunek zysków, jaki przeprowadzi deweloper, jest wyznacznikiem wartości działki – tłumaczy Cezary Szubielski. – Na terenach zabudowy jednorodzinnej cena w dużej mierze jest wyznacznikiem mody na daną okolicę. Kiedyś modna była Magdalenka, znacznie później Konstancin itd. Pośrednik dodaje, że wartość działki uzależniona jest oczywiście także od dostępności mediów, stanu zaawansowania prac planistycznych dla danego terenu i uwarunkowań planistycznych – miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określa m.in. minimalną powierzchnię działek budowlanych.– Mamy wobec tego wokół Warszawy tereny, gdzie dom jednorodzinny można zbudować na działkach 600 i 3000 mkw., a to w zasadniczy sposób wpływa na cenę. Obszary, które można dzielić na maleńkie działki inwestycyjne, zwykle przeznaczone są na przedsięwzięcia deweloperskie (zabudowa szeregowa lub bliźniacza). Tereny, na których działki mają po 5000 mkw., przeznacza się zaś na inwestycje rezydencjalne. Tak więc powstają różne przestrzenie zabudowy jednorodzinnej – opowiada pośrednik.

Dom cenniejszy od mieszkania

Podkreśla, że niezależnie od tych wszystkich uwarunkowań w polskiej tradycji dom jest ceniony wyżej niż mieszkanie w bloku. – Ceny lokali w Warszawie doszły do kilkuset tysięcy złotych. Płacąc ok. 10 tys. zł za mkw. na mieszkanie o powierzchni, powiedzmy, 80 mkw. trzeba wydać 800 tys. zł. Nie jest więc możliwe, by w odległości 10 km od Warszawy domy o tej samej powierzchni były tańsze – tłumaczy Cezary Szubielski.

– Jeżeli założymy, że można zbudować dom w stanie surowym za 4 tys. zł za mkw., to otrzymujemy prosty rachunek kosztów. Budowa domu o pow. 100 mkw. to 400 tys. zł. Wartość 100-metrowego lokalu to milion złotych. Jeśli oferty te mają być choćby tylko równoważne cenowo, to działka musi być warta 600 tys. zł.

Czy tendencja wzrostu cen działek będzie się utrzymywać?

– Obserwujemy niewielki spadek cen mieszkań. Należy założyć, że ceny gruntów osiągnęły właściwy pułap odniesienia w porównaniu ze stawkami za mieszkania. Jeśli więc nie będzie istotnych zmian przepisów, m.in. podatkowych, to nie ma powodu oczekiwać dalszego wzrostu cen nieruchomości gruntowych – ocenia pośrednik. I dodaje, że o ile mieszkania w niewielkim tylko stopniu mogą być „uszlachetniane” przed sprzedażą (wykończenie, remont, wyposażenie), o tyle nieruchomości gruntowe są stale „uszlachetniane”, nawet niezależnie od właścicieli, poprzez np. budowę dróg, infrastruktury technicznej, zmiany planów zagospodarowania przestrzennego czy nawet podniesienie jakości komunikacji. – Tradycyjnie już mówi się także, że ziemi nie przybywa, i na tym opiera się także wzrost cen gruntów – kończy Cezary Szubielski.

Musi się zmieścić dom wolno stojący

Jacek Kriese, szef biura nieruchomości Okazja, potwierdza, że po 2006 roku, kiedy to znacznie zdrożały mieszkania, w 2007 r. jeszcze znaczniej rosły ceny gruntów, gdyż wielu klientów budowę domu pod miastem uznało za rozsądną alternatywę dla lokum w bloku.

– I o ile mieszkania w ubiegłym roku taniały, o tyle działki nadal trzymają wysokie ceny, mimo że nie stanowią już żadnego taniego rozwiązania problemu dachu nad głową – mówi pośrednik z Okazji. Powód?

– Grunty w dużych polskich miastach nadal są tańsze niż w innych metropoliach europejskich, czego nie można powiedzieć o mieszkaniach. Działki są też traktowane inwestycyjnie i spekulacyjnie (ceny windują rozmaite banki ziemi), a podaż terenów budowlanych, zwłaszcza uzbrojonych, jest mała. Ich kupowanie jest utrudnione przez brak planów zagospodarowania terenu i niedostateczny rozwój infrastruktury – wylicza Jacek Kriese. – W tej sytuacji, przy niesłabnącym popycie, właściwie żadne ceny już nie dziwią. Paradoksalnie największym wzięciem cieszą się działki duże, łatwe do odrolnienia, w promieniu do 20 km od Warszawy, w rejonach głównych dróg wylotowych z miasta. Kupowane są przez klientów marzących o tzw. ranczu, ale częściej przez inwestorów, którzy „mają czas”. Jak mówią: „niech leży i czeka, kiedyś gmina zmieni plan, wtedy podzielę duży plac na kilka mniejszych i każdy sprzedam w cenie zakupu”.

Pośrednik z Okazji zwraca też uwagę, że klienci wybierają tereny o takiej wielkości, na których może stanąć dom wolno stojący. – Bliźniaki i segmenty budują już tylko deweloperzy. Mniejsze areały, np. 500 – 600 mkw., odpadają – tłumaczy, zauważając, że domy nie sprzedają się tak dobrze jak same działki i mają relatywnie niskie ceny. – Na przykład 150-metrowy dom z lat 70. w Laskach, na dużej działce o pow. 1200 mkw., pod lasem, już trzy miesiące czeka na nabywcę. Ostatnio właściciel obniżył jego cenę do 900 tys. zł. Natomiast 1000-metrowa działka w tej samej miejscowości w tym samym czasie znalazła nabywcę, który bez targowania się wyłożył 750 tys. zł. Gdyby ów klient poczekał miesiąc, zaproponowalibyśmy mu działkę w Laskach (1005 mkw.) za 510 tys. zł. Wcale bym się jednak nie zdziwił, gdyby pozostał przy tej, którą kupił. Nie ma dwóch takich samych działek, a na cenę każdej z nich ma wpływ wiele czynników, takich jak położenie, sąsiedztwo, ukształtowanie terenu, uzbrojenie, jakość drogi, a nawet... pora roku, w której jest sprzedawana. Taniej płaci się zimą, gdyż tzw. ogólne wrażenie jest gorsze.

Czas na transakcje

Pośrednik dodaje, że jeśli kupować działkę, to teraz, bo taniej raczej nie będzie. – Polecam kierunek wschodni, np. Ząbki, Wołomin, Marki, gdzie ziemia jest nawet parokrotnie tańsza niż w podobnie oddalonych od Warszawy – na północ – Łomiankach, Izabelinie, Starych Babicach czy – na południe – w Piasecznie lub Konstancinie-Jeziornie. W Markach np. cena działki budowlanej o powierzchni 990 mkw. wynosi 300 tys. zł i jest do negocjacji, a działka 1050 mkw. z niewielkim domkiem kosztuje 565 tys. zł.

W Warszawie grunty są już dużo droższe. Pośrednik z Okazji podaje przykład: za 750 mkw. na Młocinach trzeba zapłacić 1,4 mln zł.Adam Bronisz, pośrednik z BB Nieruchomości, dodaje, że ceny działek pod budowę domów w Warszawie i bliskich okolicach miasta oscylują wokół 1 tys. zł za mkw.

– Najchętniej kupowane są działki pod segmenty, bliźniaki na małych działkach, i to niezależnie od tego, czy jest plan zagospodarowania czy też nie – mówi pośrednik.

W rejonach Dąbrowy Leśnej w Łomiankach, Izabelina, Klaudyny czy Okęcia albo Zacisza na Targówku można znaleźć oferty działek o pow. ok. 300 mkw. pod budowę połowy bliźniaka w cenie 1,6 tys. zł za mkw.

W agencji AD. Drągowski Nieruchomości znajdziemy z kolei m.in. działki w Łomiankach – za 885 mkw. trzeba zapłacić 670 tys. zł. 1392 mkw. gruntu kosztuje z kolei 904,8 tys. zł.

Magdalena Horodyska z agencji AD. Drągowski Nieruchomości przyznaje, że popyt na domy pod Warszawą, które były alternatywą dla drożejących mieszkań w stolicy, nakręcił spiralę cen ziemi.

– Stawki zostały już wywindowane do zaporowych, czasem nawet bezsensownych – konkluduje Magdalena Horodyska. – Sądząc po opiniach deweloperów z Łomianek, którzy mówią, że działka powyżej 500 zł za mkw. nie ma racji bytu, wydaje się, że tak drogie grunty szybko nie znajdą nabywców.

 

Podyskutuj o tym na naszym forum nieruchomości