Według jednych to domena państwa. Rząd ma zapewnić mieszkanie dla każdego, niezależnie od kosztów. Inni uważają, że więcej korzyści przynosi pozostawienie odpowiedzialności obywatelom. W Unii Europejskiej spotkać można kraje, które idą jedną lub drugą drogą. W Polsce wciąż szukamy odpowiedniego rozwiązania. W takiej sytuacji warto przyjrzeć się, w jaki sposób rozwiązują problem lokalowy etatystyczni Francuzi, wolnorynkowi Brytyjczycy i rozsądni Niemcy.

Francja - mieszkanie dla każdego

Francuzi mają szczęście do mieszkań. Nie dość, że jest ich tam najwięcej w Europie, bo aż pięćset na tysiąc mieszkańców, to jeszcze koszty ich utrzymania należą do najniższych w Europie. To wynik szczodrej polityki państwa, które odważnie interweniuje na rynku mieszkaniowym. Wykorzystywane są ulgi podatkowe, dotacje i regulacje finansowe po to, żeby domów powstawało wiele i żeby były dostępne dla każdego. Nie przypadkiem Francja jest chyba jedynym krajem na świecie, w którym prawo do mieszkania ma każdy obywatel. Według ustawy z 2007 roku, jeśli samorząd nie zapewni wszystkim dachu nad głową, będzie odpowiadał przed sądem.

Państwowa troska o to mieszkania ma we Francji długie tradycje. Już w XIX wieku powstawały tam domy dla ubogich. Powojenny kryzys mieszkaniowy rozwiązano za pomocą inwestycji w system HLM (mieszkań o niskich czynszach). Od 1956 roku we Francji budowano po 300 tys. nowych lokali rocznie.

Dziś rząd francuski stara się stymulować budownictwo własnościowe głownie przez system preferencyjnych kredytów. Program "zero procent", skierowany do ludzi, którzy kupują mieszkanie po raz pierwszy, zakłada pożyczki hipoteczne udzielane z zerowym oprocentowaniem. W ten sposób powstaje około 60 proc. wszystkich budynków mieszkalnych we Francji. W 2007 roku z preferencyjnych kredytów skorzystało 250 tys. osób. W 2008 roku zbudowano we Francji w sumie około 367 tys. mieszkań.

Mimo, że rząd wspiera budownictwo własnościowe, około 40 proc. Francuzów wciąż mieszka w lokalach wynajmowanych. Oprócz wspomnianych, traktowanych jako lokale socjalne HLMów jest znacznie większa grupa tych, którzy mieszkania wynajmują od prywatnych właścicieli. Czynsze ustalane są na zasadach wolnorynkowych, jednak późniejsze podwyżki powiązane są z ustalanym przez specjalna radę wskaźnikiem, który w 2008 roku wynosił około 3 proc.

Wielka Brytania - wolność za wszelką cenę

Brytyjczycy mogą zazdrościć Francuzom tego rodzaju rozwiązań. Po angielskiej stronie kanału rząd nie prowadzi poważniejszych działań wspierających budownictwo. Także czynsze są wolne, a jedynym udogodnieniem jest zwolnienie z podatku zysków z wynajmu. Na nowe budynki nie nakłada się także podatku VAT. Dużą rolę odgrywa za to budownictwo socjalne. Mieszkania tego typu stanowią około 18 proc. ogółu.

Większość (70 proc.) mieszkań i domów jest własnością mieszkańców. To wynik zmian przeprowadzonych w latach 80 przez Margaret Thachter. W tamtym czasie sprzedano prawie 3 mln mieszkań komunalnych. Ogółem w ciągu pięćdziesięciu lat, licząc od 1953 roku, przybyło w samej tylko Anglii ponad 10 mln prywatnych mieszkań i domów.

Tych ostatnich jest zresztą większość - aż 82 proc. ogółu. Jedynie 16 proc. to mieszkania w blokach czy kamienicach. Jednak w porównaniu z innymi europejskimi krajami wiek budynków, w których mieszkają Brytyjczycy jest dość duży: 41 proc. powstało przed 1945 rokiem, kolejnych 45 proc. między 1945 a 1984. Jedynie co szósty jest młodszy niż ćwierć wieku.

To, co zwraca uwagę, to system domów socjalnych. Do lat 80 ubiegłego wieku mieszkania tego rodzaju stanowiły niemal jedną trzecią ogółu, co było jedną z najwyższych wartości w Europie. Nawet teraz lokale socjalne to 18 proc. wszystkich mieszkań. Czynsze są tam subsydiowane, a ci z lokatorów którzy zdecydują się na ich kupno mogą liczyć na duże zniżki (w latach dziewięćdziesiątych było to nawet 50 proc. ceny, obecnie jedna czwarta). Około 3 mln gospodarstw domowych otrzymuje tzw. housing benefit, czyli dodatek mieszkaniowy, dzięki czemu płacą niższy czynsz w mieszkaniach wynajmowanych prywatnie lub nie płacą go wcale (w lokalach socjalnych). Koszty tych dodatków znacznie przekraczają wydatki ponoszone przez inne kraje europejskie.

Niemcy - naród wynajmujący

Można powiedzieć, że Niemcy znajdują się w połowie drogi między Francją a Wielką Brytanią. Do modelu francuskiego zbliża ich największy w Europie odsetek wynajmujących mieszkania i regulowane czynsze, do brytyjskiego - rosnąca rola nowobudowanych domów własnościowych. W przeciwieństwie jednak do Wielkiej Brytanii mieszkania socjalne stanowią tylko 6 proc. ogółu.

Mimo tendencji wzrostowych, tylko 42 proc. niemieckich mieszkań to lokale własnościowe. Największa ilość Niemców swoje mieszkania wynajmuje. Miasta takie jak Berlin czy Hamburg stanowią ich prawdziwe królestwo. Tylko 14 proc. lokali w stolicy Niemiec i 20 proc. w najważniejszym porcie jest własnością osób w nich mieszkających.

Niski odsetek mieszkań własnościowych wynika z polityki prowadzonej przez dekady, zwłaszcza w latach 50 i 60. W tamtym czasie władze faworyzowały budowanie domów na wynajem, zwłaszcza w gęsto zaludnionych obszarach na zachodzie kraju. Dziś większość z nich należy do małych firm zajmujących się wynajmem lub do osób prywatnych, choć zdarza się, że budynek należy do towarzystwa finansowego lub instytucji non profit.

Ceny wynajmu regulowane są przez przepisy federalne oraz wprowadzane przez poszczególne landy. Zasady są różne w zależności od części kraju i mogą się zmieniać, jednak zasada jest jedna: chodzi o złagodzenie wpływu rynkowych wahań cen. Tak jak we Francji czynsze są więc ustalane przez obie strony na dowolnych zasadach, jednak podwyżki zależą kilku czynników: inflacji lub wysokości czynszów w sąsiednich mieszkaniach. W ciągu trzech lat podwyżka nie może przekroczyć 30 proc. W latach 2001 - 2005 przeciętne ceny najmu rosły o około 1 proc. rocznie.

Najemcy mają zapewnione bezpieczeństwo tak długo, jak długo płacą czynsz. W tym czasie nie można wypowiedzieć im umowy, chyba że zachowują się źle, budynek ma być wyburzony lub rodzina właściciela potrzebuje miejsca do mieszkania.

Niezależnie od skali interwencji przepisów w wysokość czynszów mieszkania w Niemczech należą do najdroższych w Europie. Średni koszt utrzymania mieszkania wynosi w tym kraju około 25 proc. dochodu. Taniej jest zarówno we Francji jak i w Wielkiej Brytanii. Brytyjczycy przeznaczają na opłaty związane z mieszkaniem ponad 20 proc. dochodu, Francuzi - dwa razy mniej. Z drugiej strony mało kto ma taki komfort mieszkania jak Niemcy. Na jeden lokal przypada tam około 2 osób, podczas gdy średnia unijna to 2,5 osoby na mieszkanie. W Wielkiej Brytanii w mieszkaniach uznanych za zbyt zatłoczone mieszka z kolei około 5 proc. populacji, a we Francji - 10 proc. Dla porównania w Polsce takich lokali jest ponad połowa.

Warto także wiedzieć, że nie tylko Francja i Niemcy regulują rynek wynajmów i wspierają budownictwo mieszkaniowe. Dania, Szwecja, Holandia, Włochy czy Szwajcaria - w żadnym z tych krajów zmiana wysokości czynszu nie zależy tylko od woli wynajmującego. Jest zależna od inflacji, kosztów remontu budynku czy czynszów u sąsiadów.