Ogłoszenia nieruchomości
z całej Polski
Dobra lokalizacja w cenie, najlepiej przy parku
)
)
)
)
)
)
Miesięczny przegląd rynku mieszkaniowego w wybranych miastach Polski jest przygotowywany na podstawie danych ofertowych zamieszczanych w serwisie GazetaDom.pl. Analizowane są zarówno oferty sprzedaży na rynku wtórnym jak i oferty najmu zamieszczane odpłatnie w serwisie przez agencje nieruchomości oraz osoby prywatne. Analizie są poddane jedynie te miasta, w których stwierdzono wystarczającą liczbę ofert do opracowania miarodajnych statystyk.
Celem przeglądu jest pokazanie bieżącej sytuacji na rynku mieszkaniowym przez pryzmat setek ogłoszeń dodawanych codziennie do serwisu internetowego. Analiza koncentruje na jednej ze stron rynku - stronie podażowej. Zatem prezentowane wyniki odzwierciedlają po części oczekiwania i nastroje osób chcących sprzedać lub wynająć swoją nieruchomość. Zgodnie jednak z teorią i praktyką zachowanie podaży jest jedynie reakcją na zachowanie popytu. Reakcja ta następuje zwykle z opóźnieniem, choć czasem wręcz z wyprzedzeniem. W związku z tym przedstawiona analiza pośrednio obejmuje również popyt.
Komentarze do danych i wnioski w niniejszym opracowaniu mają posłużyć jako źródło informacji o aktualnym klimacie na rynku mieszkań.
Wśród ofert sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym w Warszawie prawie 30% stanowią mieszkania nowe, wybudowane po 1999 roku. Kolejne 7% procent oferty stanowią mieszkania jeszcze niewybudowane, pochodzą głównie ze Mokotowa, Białołęki i Bemowa. Na najem także przeznaczane są głównie mieszkania nowe. Prawie 60% ofert najmu w Warszawie stanowią mieszkania wybudowane w ciągu ostatnich ośmiu lat. Potwierdza to istnienie popytu inwestycyjnego zarówno w celu najmu jak i odsprzedaży już od wielu lat.
Rynek wtórny
W Warszawie wzrost cen ofertowych mieszkań jest wyjątkowo wolny. W ciągu 11 miesięcy średnia cena wzrosła jedynie o 4%. W tym samym czasie w Krakowie średnia wzrosła o 10%, szczególnie dynamicznie rosnąc w ciągu ostatniego miesiąca. Zarówno w Krakowie, Warszawie, jak i w Poznaniu następuje systematyczny spadek liczby ofert od marca. W Poznaniu i Warszawie nie ma to wpływu na średnią cenę, natomiast w Krakowie skutkuje to wzrostem średniej ceny, co oznacza, że znikają z oferty serwisu przede wszystkim najtańsze mieszkania. W Bydgoszczy średnia cena pozostaje na tym samym poziomie od dwóch miesięcy (4,3 tys. zł/m2), jednak w tym mieście liczba ofert stopniowo rośnie (o 50% od stycznia).
Wykres 1. Dzienny indeks średnich cen ofert sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym w ośmiu miastach o największej liczbie ofert w serwisie: 11.05.2007 - 31.03.2008
Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl
W Katowicach z miesiąca na miesiąc systematycznie spada oferta mieszkań najtańszych w cenie 2 - 4 tys. zł/m2. W grudniu stanowiły połowę oferty (51%), natomiast w marcu już tylko 32%. Zwiększa się udział ofert mieszkań w cenie 4 - 6 tys. zł/m2 (wzrost z 44% w grudniu do 61% w marcu). W konsekwencji wzrost średniej ceny w okresie 3 miesięcy wyniósł w tym mieście 9%. Również w Bydgoszczy wyraźnie widać coraz mniejszy udział ofert mieszkań w cenie 2 - 4 tys. zł/m2 (spadek z 42% w grudniu do 35% w marcu) a coraz większy udział mieszkań w cenie 4-6 tys. zł/m2. Najmniej zróżnicowane ceny są w Szczecinie. Około trzy czwarte oferty ma cenę z przedziału 4 - 6 tys. zł/m2.
Wykres 2. Struktura ofert sprzedaży mieszkań według cen: grudzień 2007 / marzec 2008
Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl (Wyniki mogą nie sumować się do 100% ze względu na zaokrąglenia)
Średnia występuje w największych polskich miastach wraz z ich obszarami metropolitalnymi: Warszawa, Poznań, Trójmiasto, Wrocław, Kraków, Łódź. Im dalej od wielkiego miasta tym ceny są niższe, co pokazuje poniższa mapa po prawej stronie grupująca oferty według powiatów. Wyjątki stanowią miasta popularne wśród turystów (Zakopane, Władysławowo, Jastarnia, Międzyzdroje), gdzie ceny również znacznie przekraczają 6 tys. zł/m2.
Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl
Warszawa
W ciągu ostatnich sześciu miesięcy, średnia cena ofertowa wzrosła w zasadzie tylko w Śródmieściu (z 12 tys. do 12,7 tys. zł/m2). W pozostałych dzielnicach praktycznie nie ma zmian. Najwięcej ofert dotyczy mieszkań z Mokotowa (17%), Pragi Południe (11%) i Ursynowa (10%).
Znaczące zróżnicowanie w cenach między dzielnicami jak i w obrębie dzielnic wynika przede wszystkim z lokalizacji. Bliższe przyjrzenie się ofertom z dzielnicy Mokotów pozwala dostrzec, że wysoka średnia cena dla całej dzielnicy (10 311 zł/m2) jest możliwa dzięki obecności kilku bardzo atrakcyjnych lokalizacji - Parku Arkadia przy Królikarni, Parku Łazienkowskiego, Pola Mokotowskiego - gdzie można za mieszkanie żądać co najmniej 20 tys. zł za metr. Natomiast w mniej atrakcyjnych obszarach - np. w pobliżu zajezdni przy Woronicza, czy za ogródkami działkowymi przy ulicy Sikorskiego ceny są niższe - około 7 tys. zł/m2.
Mapa 3. Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w dzielnicach Warszawy - marzec 2008
edynie połowa ofert w Warszawie ma podany termin wybudowania mieszkania. Wśród nich przeważają mieszkania nowe, czasem wręcz jeszcze niewybudowane (29% i 7%) oraz mieszkania z lat 70-80 (28%). Najwyżej cenione są jednak mieszkania wybudowane przed wojną. Stanowią jedynie 5% oferty, ale ich średnia cena sięga prawie 12 tys. zł. W dużym stopniu jest to związane z ich lokalizacją, gdyż znajdują się w większości w Śródmieściu, na Mokotowie, Ochocie i Żoliborzu. Nieco niższa średnia cena mieszkań wybudowanych w latach 2000 - 2007 (10284 zł/m2) wynika z tego, że duży udział mają w tej grupie mieszkania z Białołęki (druga dzielnica za Mokotowem pod względem liczby ofert).
Obrót mieszkaniami będącymi jeszcze w trakcie budowy także nie jest mały. Wśród nich największą część stanowią oferty z projektów budowanych na Mokotowie, Białołęce, Bemowie i w Wilanowie. W tej kategorii mieszkań najtaniej można kupić budowane mieszkanie na Białołęce, średnio za 6,6 tys. zł/m2.
Rynek najmu mieszkań
W porównaniu z poprzednim miesiącem nie widać zmian w średnich stawkach czynszu. Aktualnie średni czynsz w stolicy wynosi 50 zł/m2/miesiąc. W dalszej kolejności są Wrocław, Trójmiasto i Kraków, gdzie średnie czynsze wynoszą 37 - 39 zł/m2. Nadal najtaniej można wynająć mieszkanie w Poznaniu - 27 zł/m2.
Na średni czynsz najmu 50 zł/m2 w Warszawie składa się m.in. 4% ofert w cenie 20 - 30 zł/m2, 21% ofert w cenie 30 - 40 zł/m2, a także 21% ofert w cenie powyżej 60zł/m2. Duże zróżnicowanie stawek czynszu występuje w zasadzie w każdym z miast, co widać na poniższym wykresie struktury ofert najmu według wysokości czynszu.
Wykres 4. Średnie czynsze ofertowe mieszkań w zł/m2/miesiąc - marzec 2008
Na rynku najmu, podobnie jak na rynku wtórnym, w obrębie miasta występują kilkukrotne różnice w cenach. W ramach jednej dzielnicy czynsze w przeliczeniu na metr mogą się różnić o ponad 100zł. Tak jest obecnie w Warszawie na Woli i Ochocie.
Wśród ofert najmu (statystyka wyliczona na podstawie 38% mieszkan, dla których podany został rok wybudowania mieszkania) zdecydowanie przeważają mieszkania wybudowane w ciągu ostatnich ośmiu lat (58%). Są to głównie mieszkania z Mokotowa, Śródmieścia i Ursynowa.
Rynek pierwotny- struktura mieszkań w zależności od liczby pokoi.
Tak jak w poprzedniej edycji raportu przedstawiany jest kolejny wybrany aspekt dotyczący rynku pierwotnego. Jednym z ważniejszych pytań dla deweloperów jest to, jak powinna się kształtować struktura mieszkań w zależności od liczby pokoi, a także - jak pod tym względem wyglądają konkurencyjne inwestycje. W przypadku inwestycji z mieszkaniami o podwyższonym standardzie, ale nie dość wysokim, aby zakwalifikować je do apartamentów, zwykle po ok. 30% - 45% stanowią mieszkania dwu- i trzypokojowe (przy czym zwykle dwupokojowych jest więcej niż trzypokojowych, ale zdarzają się też wyjątki), ok. 5% - 20% stanowią mieszkania jednopokojowe i 3% - 15% procent mieszkania z co najmniej czterema pokojami.
Poniżej przedstawiona została struktura i ceny dla inwestycji z około 200 mieszkaniami, położonej w jednej z sub-centralnych dzielnic miasta. W tej inwestycji zauważalny jest dosyć wysoki udział mieszkań trzy- i czteropokojowych.
Podyskutuj o tym na naszym forum nieruchomości
| Brak komentarzy, twój bedzie pierwszy. | |
 Pokaż wszystkie komentarze
|
Pokaż pierwsze komentarze