Kupić lepiej za gotówkę

W Polsce przeciętna wartość wskaźnika, podawana przez serwis globalpropertyguide wynosi 18. Oznacza to, że opłacalność wynajmu jest nieco większa niż kupna. Dlaczego? 

Wskaźnik cena do czynszu tworzony jest przez podzielenie kosztów zakup nieruchomości przez dwunastomiesięczny czynsz. W przypadku kupna za gotówkę wystarczy cena mieszkania. Kiedy ktoś bierze kredyt, powinien dodać także koszt odsetek. Im więc wyższa wartość wskaźnika, tym bardziej opłaca się wynająć. 

W zależności od miasta

Serwis internetowy trulia.com, który publikuje wskaźnik dla amerykańskich miast zwraca uwagę, że jego wartość może być bardzo zróżnicowana w ramach tego samego kraju. Przykładowo, w Las Vegas jego wartość to dzisiaj 6 (a więc zdecydowanie opłaca się dom kupić), a w Nowym Jorku 39. 

W Polsce tak dużych różnic nie ma. Wskaźnik cena do czynszu skonstruowany w oparciu o dane serwisu szybko.pl pokazuje, że w największych polskich miastach sytuacja jest podobna. W Krakowie jego wartość sięga 15, w Warszawie 13, podobnie we Wrocławiu i w Poznaniu. O ile oczywiście ktoś kupuje za gotówkę. 

Na kredyt się nie opłaca

Jeśli bowiem dodać do kosztów zakupu koszty kredytu, okaże się, że wynajem jest znacznie korzystniejszy. W przypadku Warszawy, Poznania i Wrocławia wskaźnik sięgnie 28, a w przypadku Krakowa 32. 

Warto dodać, że w latach największego boomu na rynku nieruchomości, w latach 2006-2008 wskaźnik ten był znacznie bardziej wyśrubowany. Gdy dziesiątki tysięcy osób kupowało mieszkania, znacznie bardziej niż dziś opłacało się je wynajmować. 

W Europie opłaca się wynajem

Podobnie jest w całej Europie. Dane zebrane przez serwis globalpropertyguide pokazują, że w większości krajów europejskich ciągle bardziej opłaca się wynająć mieszkanie niż je kupić. Dotyczy to zarówno dużych państw, takich jak Niemcy, jak i tych mniejszych, jak Czechy czy Malta. 

We Francji wartość wskaźnika wynosi 31, w Hiszpanii 29. W Niemczech, gdzie bańki spekulacyjnej nie było, wynajem jest równie opłacalny. Wskaźnik cena do czynszu sięga tam bowiem 27. 

Warto jednak dodać, że na jego wysokość spory wpływ może mieć regulacja czynszów. Im bardziej restrykcyjna polityka w tym zakresie, tym wolniej rosną koszty wynajmu. Tak jest zarówno w przypadku Niemiec jak i Francji. W obu tych krajach podwyżki są mocno ograniczone ustawodawstwem. 

Klienci i ekonomiści 

Ponieważ łatwo jest go wyliczyć i w jasny sposób przedstawia różnice między kupnem i wynajmem, wskaźnik może być używany przez klientów. Dla tych, którzy chcą podjąć świadomą decyzję informacja o tym, kiedy zakup staje się opłacalny będzie bardzo cenna. 

Drugim ważnym użytkownikiem tego wskaźnika są ekonomiści i analitycy rynku. W ich przypadku chodzi przede wszystkim o wykrywanie baniek spekulacyjnych. Im wyższy wskaźnik, tym większe prawdopodobieństwo, że wystąpiła bańka. 

Dlaczego? Ponieważ doszło do oderwania ceny nieruchomości od jej rzeczywistej wartości. Jak to rozumieć? Otóż im wyższy wskaźnik, tym dłużej musiałby czekać inwestor, który kupił nieruchomość pod wynajem, na zwrot z inwestycji. W normalnej sytuacji, im szybciej taki zwrot nastąpi, tym dla inwestora lepiej. W przypadku bańki inwestorzy liczą jednak nie na zarobek związany z wynajmem, ale na to, że sprzedadzą dom czy mieszkanie po wyższej cenie. 

Przewidywanie bańki

Przykładem takiej sytuacji może być choćby Irlandia, gdzie w ciągu dekady wartość wskaźnika wzrosła dwuipółkrotnie. Podobnie było w poprzedniej dekadzie w Wielkiej Brytanii, Stanach Zjednoczonych i Hiszpanii, choć tam wzrosty cen były mniejsze. Na gwałtowny spadek rentowności wynajmu w USA niektórzy ekonomiści zwracali uwagę już w 2004 roku. 

Kontrprzykładem przywoływanym przez ekonomistów są Niemcy, gdzie od dwudziestu lat wskaźnik cena-wynajem pozostaje na niezmienionym poziomie. Niemcy nie doświadczyli szaleństw baniek spekulacyjnych ostatnich kilkunastu lat. 

Wskaźnik w górę (oprócz Niemiec)

Ostatnie dwie dekady to ciągły wzrost cen nieruchomości, a co za tym idzie wzrost wskaźnika cena-wynajem. Z danych zebranych przez Deutsche Bank wynika, że w większości krajów OECD taki proces miał miejsce. Wyjątkiem są Niemcy. 

Analitycy DB porównali zmiany w wartości wskaźnika z jego długookresową średnią. Okazało się, że w przypadku Niemiec nie było żadnych różnic. W przypadku Wielkiej Brytanii wskaźnik był dwukrotnie wyższy niż wynosi przeciętna, a w przypadku Irlandii nawet czterokrotnie. Znacznie bardziej opłacało się więc wynajmować mieszkania niż je kupować. 

Ostatni kryzys zmienił jednak nieco sytuację. Spadek cen nieruchomości był w niektórych krajach szczególnie drastyczny. Tygodnik The Economist publikuje wyliczenia, z których wynika, że w przypadku USA czy Irlandii nastąpił powrót do wartości sprzed dziesięciu lat.