Ogłoszenia nieruchomości
z całej Polski
20 procent różnicy, czyli kłopoty przy sprzedaży ziemi
)
Czy sprzedając pole podzielone na kilka działek, musisz zapłacić VAT, czy fiskus zadowoli się podatkiem od czynności cywilnoprawnych? Niejasne przepisy stanowią duże ryzyko dla stron umowy sprzedaży nieruchomości, a także notariuszy, skoro nie można być do końca pewnym, czy od danej transakcji powinien zostać odprowadzony 22- czy 2-procentowy podatek.
Rz: Kiedy przy obrocie nieruchomościami płacimy podatek od czynności cywilnoprawnych (tzw. PCC), a kiedy VAT?
Małgorzata Zamorska: Zasady opodatkowania sprzedaży nieruchomości nie są proste i jednoznaczne. Wydawało się jednak, że wątpliwość: PCC czy VAT, nie będzie dotyczyć osób prywatnych, które dokonują sprzedaży nieruchomości poza działalnością gospodarczą. Ewentualna konieczność zapłaty VAT wydawała się nierealna, gdy ktoś nie prowadził firmy. Rzeczywistość okazała się jednak bardziej złożona i problemy związane z opodatkowaniem prywatnego obrotu stały się jeszcze głośniejsze niż te, które były udziałem przedsiębiorców.
Na jakich zasadach płacą podatek osoby posiadające firmy?
Zasada opodatkowania obrotu nieruchomościami dokonywanego między przedsiębiorcami jest, ogólnie rzecz biorąc, taka: gdy sprzedajemy grunt niezabudowany budowlany lub przeznaczony pod zabudowę, uiszcza się 22-proc. VAT.
Kiedy jednak grunt jest zabudowany i znajdujące się na nim budowle są tzw. towarem używanym w rozumieniu ustawy o VAT, wówczas cała sprzedaż zwolniona jest z VAT (i grunt, i budowle; grunt zawsze dzieli los budynku). Jeżeli więc transakcja zwolniona jest z VAT, uiszcza się 2-proc. PCC.
Praktyczna trudność sprowadza się zwykle do właściwego zakwalifikowania, czy budowla jest czy nie jest towarem używanym w znaczeniu podatkowym. Definicja towaru używanego jest bowiem rozbudowana, tym bardziej nie jest proste właściwe podciągnięcie pod nią każdego stanu faktycznego.
Kiedy VAT, a kiedy PCC zapłaci osoba prywatna sprzedająca ziemię?
Nie ma tu prostej odpowiedzi. Duże wątpliwości interpretacyjne powstają w sytuacji, gdy sprzedającym nieruchomość jest osoba prywatna, a transakcja jest podejmowana poza działalnością gospodarczą (nieruchomość należy do jej majątku osobistego). Powstaje wówczas pytanie, czy w takiej sytuacji znajdują zastosowanie wyżej opisane zasady opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od towarów i usług.
W jakiej sytuacji najczęściej trzeba jednak będzie odprowadzić VAT?
Kwestia zapłaty VAT od danej transakcji powstaje jedynie w sytuacji, gdy sprzedawca jest podatnikiem w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Oznacza to, że transakcja musi być realizowana w związku z prowadzoną przez sprzedawcę działalnością gospodarczą, w szczególności działalnością handlową, pod pojęciem której należy rozumieć dokonywanie zorganizowanego zakupu nieruchomości w celu ich odsprzedaży. Jak stwierdził Najwyższy Sąd Administracyjny w wyroku z 24 kwietnia 2007 r. (I FSK 603/06), opodatkowaniu podlegałaby wówczas nawet jednorazowa sprzedaż, jeżeli spełnia kryteria zaliczenia do ww. pojęcia handlu, czyli realizowana jest w formie zorganizowanej sprzedaży nieruchomości, poprzedzonej zakupem dokonanym w celu jej odsprzedaży, wskazująca na zamiar kontynuacji w tej formie. Tak więc zdaniem sądu przepisy prawne nie pozwalają na opodatkowanie opisanych wyżej transakcji sprzedaży nieruchomości, choćby mogły być one zdefiniowane jako dostawa towarów w rozumieniu ustawy o VAT, jeżeli nie są wykonywane w ramach działalności handlowców. Ta interpretacja może zatem prowadzić do ogólnego wniosku, że nie staje się podatnikiem VAT osoba fizyczna dokonująca sprzedaży należącej do jej majątku prywatnego nieruchomości nabytej bez zamiaru jej dalszej odsprzedaży.
Urzędnicy skarbowi uważają, że jeśli sprzedaż gruntów przez osobę prywatną się powtarza, to jednak powinna ona płacić przy transakcji VAT, chociaż nie prowadzi działalności gospodarczej...
Tak, sytuacja się komplikuje, jeżeli uwzględni się treść art. 15 ust. 2 zd. 1 ustawy o VAT. Zgodnie z jego brzmieniem działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy.
Niektóre organy podatkowe oraz sądy z brzmienia końcowego fragmentu powyższego przepisu wyciągają wniosek, że przepis ten rozszerza – niejako na potrzeby ustawy o VAT – definicję działalności gospodarczej i obejmuje również sytuacje, gdy np. osoba fizyczna sprzedała jednorazowo działkę należącą do jej majątku osobistego z zamiarem powtarzania tych czynności (bo ma jeszcze kilka innych działek, które będzie chciała sprzedać w przyszłości).
Jednak zdaniem NSA (wyrok z 29 października 2007 r., I FPS3/07) powyższa interpretacja stoi w sprzeczności z brzmieniem dyrektywy Rady 77/388/EWG z 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstwa państw członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych (wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku – zwana VI dyrektywą).
Zdaniem NSA wykładnia tych przepisów prowadzi do wniosku, że jeżeli dana czynność nie mieści się w zakresie działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika czy wykonującego wolny zawód, to z tytułu podjęcia takiej czynności dany podmiot nie może być uznany za podatnika VAT, i to niezależnie od tego, czy czynność tę wykonał jednorazowo, ale w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy, czy też wielokrotnie (wyrok NSA z 29 października 2007 r., I FPS3/07; wyrok NSA z 24 kwietnia 2007 r., I FSK 603/06).
Na marginesie należy zauważyć, że z dniem 1 stycznia 2007 r. VI dyrektywa utraciła moc i została zastąpiona przez dyrektywę Rady 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej. Powyższe rozważania zachowują jednak swoją moc również w obecnym stanie prawnym (art. 9 i 12 dyrektywy z 2006 r.).
Podsumujmy zatem: jeśli osoba prywatna kupiła ziemię, a następnie odsprzedaje ją dalej...
To nie mamy tu do czynienia z działalnością handlową skutkującą powstaniem obowiązku zapłaty VAT (por. wyrok NSA z 29 października 2007 r., I FPS3/07). Nieruchomość została bowiem nabyta z przeznaczeniem na cele osobiste, a nie handlowe. W praktyce może tu jednak dochodzić do wątpliwości interpretacyjnych i sporów, jest bowiem oczywiste, że kwestia badania uprzedniego zamiaru obecnego sprzedawcy nieruchomości pozwala na dużą uznaniowość interpretacyjną po stronie organów podatkowych. Jednak zdaniem NSA okolicznością przesądzającą o opodatkowaniu nie może być też sam fakt, że przed sprzedażą nieruchomość została podzielona na mniejsze działki.
Wątpliwości interpretacyjne budzi również sytuacja, gdy osoba prywatna nabyła do majątku osobistego grunty rolne, które następnie – po zmianie ich przeznaczenia – zamierza sprzedać jako działki budowlane. Powstaje wówczas pytanie, czy osoba ta, sprzedając działki, wykonuje działalność rolnika podlegającą opodatkowaniu VAT (art. 15 ust. 2 ustawy o VAT). Według NSA z sytuacją taką nie będziemy mieli do czynienia, jeżeli dane grunty nie służyły dostawom produktów rolnych, lecz prywatnym potrzebom rolnika i jego rodziny. W piśmiennictwie wyrażany jest jednak również pogląd przeciwny. Jego zwolennicy podkreślają, że osoba kupująca grunt rolny staje się co do zasady rolnikiem (opłaca podatek rolny) i jednocześnie staje się podatnikiem VAT. Sprzedając grunty, rolnik nie zbywa zatem swojego majątku osobistego, lecz część swojego przedsiębiorstwa, i z tego tytułu jest podatnikiem VAT.
Podyskutuj o tym na naszym forum nieruchomości
| Brak komentarzy, twój bedzie pierwszy. | |
 Pokaż wszystkie komentarze
|
Pokaż pierwsze komentarze