Inwestorzy nie będą musieli występować o decyzje o warunkach zabudowy. Przy braku miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego budowa domu ma być prowadzona na podstawie lokalnych przepisów urbanistycznych – podaje „Gazeta Prawna”. Ministerstwo Infrastruktury przygotowało nowelizację ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,...
więcej »
Na trybunach Stadionu Narodowego zaprojektowano 120 miejsc dla osób poruszających się na wózkach oraz ich opiekunów. W obiekcie znajdzie się także wiele innych udogodnień dla niepełnosprawnych – donosi „Rzeczpospolita”. Nie wszystkie warszawskie obiekty sportowe są dostępne dla osób niepełnosprawnych. Stadion Narodowy, który...
więcej »
Wyboista droga do własności w TBS
)
O tym, że lokatorzy z czynszówek należących do Towarzystw Budownictwa Społecznego (TBS) i spółdzielni będą mogli wykupić swoje mieszkania, mówi się już od półtora roku. Obecna ustawa "o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego" nie daje tym lokatorom nadziei na własność, mimo iż wielu sfinansowało nawet 30 proc. kosztów budowy swoich mieszkań. W dodatku w czynszu spłacają oni kredyt, który na ten cel zaciągnął ich TBS lub spółdzielnia w Krajowym Funduszu Mieszkaniowym (KFM).
Dotarliśmy do dokumentu, w którym Ministerstwo Infrastruktury przedstawia główne założenia reformy "Systemu społecznego budownictwa na wynajem o umiarkowanym czynszu". W dokumencie jest wiele pytań, na które resort nie ma jeszcze odpowiedzi. Wiceminister infrastruktury Piotr Styczeń przypuszcza, że decyzja rządu w tej sprawie zapadnie najwcześniej w 2009 r., problem jest bowiem piekielnie skomplikowany.
Lokator lokatorowi nierówny
O tym, że lokatorzy z czynszówek należących do Towarzystw Budownictwa Społecznego (TBS) i spółdzielni będą mogli wykupić swoje mieszkania, mówi się już od półtora roku. Pierwszym, który zapowiedział to publicznie, był ówczesny minister budownictwa Antoni Jaszczak. Lokatorów najpewniej bardzo ucieszyła ta wiadomość, bo obecna ustawa "o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego" nie daje im nadziei na własność, mimo iż wielu sfinansowało nawet 30 proc. kosztów budowy swoich mieszkań. W dodatku w czynszu spłacają oni kredyt, który na ten cel zaciągnął ich TBS lub spółdzielnia w Krajowym Funduszu Mieszkaniowym (KFM).
Do tej pory wielu specjalistów radziło lokatorom i potencjalnym klientom TBS-ów, by nie robili sobie zbytnich nadziei. Dlaczego? Na przykład prezes Stargardzkiego TBS-u Piotr Mync, który za rządów AWS pełnił funkcję wiceministra rozwoju regionalnego i budownictwa, zauważył kiedyś, że status lokatorów w TBS-ach jest bardzo zróżnicowany, więc trudno będzie stworzyć jednakowe dla wszystkich zasady wykupu. Niektórzy lokatorzy partycypowali w kosztach budowy np. w 30 proc., a inni w 15 czy 10 proc. Są też tacy, którzy w ogóle nie ponieśli takich kosztów, bo pieniądze wpłacił TBS-owi ich zakład pracy albo gmina. Czy w tej sytuacji lokatorowi powinno w ogóle przysługiwać prawo do ubiegania się o wykup mieszkania?
Dochodzi także kwestia rozliczeń z budżetem państwa, który dotuje kredyty dla TBS-ów. Jeszcze kilka lat temu ta dotacja była bardzo duża. Kiedy ruszały pierwsze inwestycje, oprocentowanie kredytów komercyjnych sięgało 35 proc. Wtedy kredyty dla TBS-ów były o przeszło połowę tańsze. A ponieważ obowiązująca formuła kredytowania z KFM polega na indeksowaniu rat spłaty i bieżącej spłacie jedynie części odsetek (pozostałe są kapitalizowane), w praktyce oznacza to, że zadłużenie większości TBS-ów jest dziś wyższe niż kredyt, który zaciągnęły (mimo spłacania go przez kilka lat).
Poza tym budżet umarzał im 10 proc. wartości inwestycji.
Jak odzyskać miliardy?
W efekcie program budownictwa czynszowego pochłonął już ponad 6 mld zł, z czego lwią część wyłożył budżet państwa. Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK), który zarządza Funduszem, zmuszony jest posiłkować się kredytami z Banku Rozwoju Rady Europy i Europejskiego Banku Inwestycyjnego (państwo gwarantuje i poręcza te pożyczki). Resort infrastruktury liczy, że umożliwiając wykup mieszkań lokatorom, do budżetu wróci przynajmniej część z tych pieniędzy. Styczeń zapewnia, że byłyby one przeznaczone na budowę kolejnych czynszówek, ale już według zmienionych zasad finansowania (o tym później)
Tylko za zgodą TBS i spółdzielni
Wiele wskazuje na to, że lokatorzy nie będą mogli zażądać od swojego TBS czy spółdzielni, by ta sprzedała mieszkanie. To do nich będzie należała decyzja w tej sprawie. Oczywiście lokatorzy nie musieliby tylko biernie na nią czekać. Mogliby sami wystąpić z inicjatywą. Wprawdzie taki lokatorski wniosek nie wymusiłby na TBS sprzedaży, mógłby jednak przyspieszyć jego decyzję.
Resort rozważa też opcję polegającą na stopniowym wykupywaniu mieszkania. Załóżmy, że lokator pokrył już 30 proc. kosztów budowy w formie tzw. partycypacji. Chodzi o to, by powiększały ją comiesięczne wpłaty w określonej wysokości. W momencie, gdy lokator spłaciłby 100 proc. wartości mieszkania, stałoby się ono jego własnością.
Ile za własność?
Jednak bez względu na to, czy wykup będzie stopniowy, czy jednorazowy, największym problemem jest ustalenie ceny wykupu. Najbliższe miesiące upłyną specjalistom z resortu infrastruktury na szukaniu odpowiedzi na pytania.
- czy cena wykupu uwzględniałaby także preferencyjność kredytu - umorzenie, niskie oprocentowanie, długi okres spłaty?
- czy cena wykupu byłaby wartością rynkową mieszkania własnościowego w danym mieście, czy wartością odtworzeniową? A może cena powinna wynikać z nominalnego salda kredytowego rozliczonego na poszczególnych lokatorów?
Z naszych informacji wynika, że lokatorzy muszą się liczyć z tym, że będą musieli zwrócić do budżetu wszystkie pieniądze, które ten włożył w budowę mieszkania (umorzenie, dopłaty). Ponadto najpewniej zapłacą oni za grunt, który zwykle gminy przekazywały TBS-om nieodpłatnie. Może się więc okazać, że nie wszystkich lokatorów będzie stać na wykup mieszkania!
Ani dla biednych, ani dla średniozamożnych
Wykup mieszkań jest tylko jednym z elementów gruntownej reformy programu budownictwa czynszowego. W założeniu TBS-y i spółdzielnie miały budować czynszówki dla niezamożnych rodzin, korzystając w tym celu z dotowanego przez budżet państwa kredytu. Jednak w praktyce największą szansę na taki lokal mają rodziny stosunkowo zamożne, bo dysponują oszczędnościami, które umożliwiają im sfinansowanie 30 proc. kosztów budowy mieszkania (na resztę TBS lub spółdzielnia zaciąga kredyt). W ministerstwie uważają, że ci ludzie powinni kupować sobie mieszkania za kredyt komercyjny, tym bardziej że od roku mogą liczyć na budżetową dopłatę do odsetek (przez osiem lat) w ramach innego rządowego programu.
Co zaproponuje ministerstwo?
Jego dylemat jest więc taki: Co zrobić, żeby powstawało więcej mieszkań lokatorskich dla rodzin, których nie stać na własnościowe, i nie zwiększyć równocześnie lawinowo wydatków publicznych na ten cel? Jednym z rozważanych pomysłów, dzięki którym możliwe będzie osiągnięcie tego celu, jest likwidacja tzw. naboru z ulicy. Chodzi o to, by TBS-y chcące korzystać z budżetowego wsparcia musiały zapewniać lokale osobom, które wskaże im gmina lub zakład pracy (chcący zapewnić lokum swoim pracownikom). Gminy mogłyby kierować do TBS-ów np. tych lokatorów, którzy zwolnią zajmowane mieszkania komunalne. Te z kolei byłyby oddawane uboższym rodzinom.
Oczywiście, w tej sytuacji partycypantami pokrywającymi część kosztów budowy mogłyby być wyłącznie gminy i pracodawcy. Ci mogliby korzystać z pewnych preferencji, np. podatkowych. Jest pomysł, by firmy inwestujące w mieszkania na wynajem dla swoich pracowników mogły wrzucić te wydatki w koszty prowadzenia działalności.
Inaczej też będzie wyglądało budżetowe wsparcia dla TBS-ów (spółdzielnie mają być wyłączone z tego programu). Zamiast preferencyjnego kredytu z KFM, TBS-y mogłyby liczyć na dopłatę do odsetek od zwykłego kredytu komercyjnego zaciągniętego na budowę czynszówek.
Ponadto rozważane jest obniżenie pułapu dochodowego, żeby mieszkania trafiały w ręce najbardziej potrzebujących, oraz obniżenie stawki maksymalnego czynszu, który obecnie wynosi 4 proc. wartości odtworzeniowej lokalu, czyli kosztów budowy mieszkań. Może to być nawet kilkanaście złotych za metr kwadratowy miesięcznie.
Pięć kroków do mieszkania w TBS
Resort infrastruktury ocenia, że w całym kraju potrzeba ok. 300 tys. mieszkań czynszowych. Tymczasem przez 12 lat działania programu w całym kraju powstało niespełna 76,3 tys. mieszkań czynszowych, czyli w statystycznej gminie niespełna... 34. O mieszkanie w TBS nie jest więc łatwo. Jak je uzyskać?
Krok pierwszy - wejdź na internetową stronę Ministerstwa Infrastruktury (http://www.mb.gov.pl/viewattach.php/id/e62714ac7db5c4138a8af73e42765364), które publikuje tam listę wszystkich 382 TBS-ów (wraz z adresami siedzib oraz numerem telefonów).
Krok drugi - dowiedz się, czy możesz liczyć na mieszkanie. Żeby dostać do niego klucze, musisz spełnić kilka warunków. Część z nich jest zapisana w ustawie o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Jej ujednolicony tekst znajdziesz m.in. na stronie internetowej Sejmu (http://isip.sejm.gov.pl/servlet/Search?todo=file&id=WDU19951330654&type=3&name=D19950654Lj.pdf). Inne warunki są w statutach poszczególnych TBS-ów albo w ich umowach założycielskich.
A oto warunki ustawowe:
- Nie możesz zbyt dużo zarabiać. Dochód twojego gospodarstwa domowego nie może przekraczać 130 proc. przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w województwie o więcej niż 20 proc., jeśli mieszkasz sam. W przypadku gospodarstw dwuosobowych dopuszczalna jest nawet 80-proc. nadwyżka. Zaś rodziny liczniejsze dostają kolejne 40 proc. na każdą osobę (np. dziecko).
Uwaga! Jeśli dostaniesz podwyżkę, w wyniku której twój dochód przekroczy ustawowy pułap, TBS będzie mógł zażądać czynszu wolnorynkowego. Lepiej się więc upewnić, czy dany TBS prowadzi taką politykę czynszową.
Nie możesz mieć innego mieszkania (ani lokatorskiego, ani własnościowego) w tej samej miejscowości, w której będzie budował TBS.
- Musisz wpłacić do TBS-u pieniądze. W grę wchodzi tzw. partycypacja oraz kaucja. Ci, którzy mają książeczkę mieszkaniową, mogą wykorzystać premię gwarancyjną na wkład partycypacyjny. PKO BP wypłaci ją po wpłaceniu połowy żądanej przez TBS kwoty. Kaucja nie może przekraczać 12-krotności miesięcznego czynszu. TBS zwraca te wpłaty, odpowiednio zwaloryzowane, w momencie wyprowadzki.
Komisja rozdziela lokale na podstawie regulaminu TBS-u. Jeśli komisja uzna, że spełniasz wszystkie warunki, wpisuje cię na listę oczekujących - podstawową albo rezerwową.
Na mieszkanie w pierwszej kolejności mogą liczyć np. ci, którzy zwolnią mieszkanie komunalne, mieszkają w budynku przeznaczonym do wyburzenia albo grozi im eksmisja z prywatnej kamienicy. Czasem preferowane są też osoby o "kwalifikacjach niezbędnych dla gminy", np. lekarze czy nauczyciele języków obcych.
Krok czwarty - podpisujesz umowę przedwstępną. Dzięki niej będziesz pewny, że gdy budynek powstanie, dostaniesz mieszkanie.
Krok piąty - podpisujesz mowę najmu.
Sprawdź wiarygodność TBS
Co rok - do 31 grudnia - BGK publikuje listę TBS-ów i spółdzielni ubiegających się o kredyt z KFM. Te, które znalazły się na tej liście, były wcześniej prześwietlone przez bank pod kątem wiarygodności kredytowej. Dzięki temu zmaleje prawdopodobieństwo, że jakiś słaby ekonomicznie lub niewiarygodny podmiot będzie prowadził nabór chętnych. Listę można znaleźć na stronie internetowej banku (http://www.bgk.pl/fundusze/kfm/kfm_komunikaty.jsp).
Co to są TBS-y?
Pierwsze TBS-y powstały w połowie 1996 r. Ich głównym zadaniem jest budowanie mieszkań na wynajem. TBS-y - w formie spółek (z ograniczoną odpowiedzialnością, akcyjnych) lub spółdzielni osób prawnych - mogą zakładać zarówno gminy, spółdzielnie, zakłady pracy, jak i osoby prywatne. Obecnie 385 TBS-ów legitymuje się zatwierdzonym statutem lub umową spółki. Jednak tylko 230 TBS-ów zbudowało mieszkania.
Podyskutuj o tym na naszym forum
| Brak komentarzy, twój bedzie pierwszy. | |
 Pokaż wszystkie komentarze
|
Pokaż pierwsze komentarze