Od paru lat jesteśmy świadkami interesujących zmian zachodzących na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Przełom lat 2006 i 2007 charakteryzował się niezwykle silną dynamiką wzrostu cen mieszkań w największych miastach Polski, co było konsekwencją bogacenia się społeczeństwa, niższego oprocentowania kredytów oraz stosowania przez banki liberalnej polityki przy wyliczaniu zdolności kredytowej. Pomimo wysokich cen mieszkań chętnych na ich zakup nie brakowało. Inwestycje sprzedawały się w całości jeszcze przed ich zakończeniem. Dzisiaj, gdy deweloper sprzeda przed ukończeniem inwestycji połowę budowanych mieszkań można to uznać za sukces. Problemy z płynnością finansową pojawiły się w pierwszym półroczu bieżącego roku. Sprzedaż malała, a raty kredytów zaciągniętych przez deweloperów były ciągle takie same. Duża podaż nowych mieszkań spowodowała spadki sprzedaży w Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu sięgające nawet 50%. Rynek w tych miastach nasycił się. Dzisiaj nisza rynkowa znajduje się w tak zwanych miastach wschodzących, czyli Szczecinie, Białymstoku, Lublinie, Rzeszowie, Bydgoszczy i Toruniu.


Teraz buduje się w miastach wschodzących

Inwestorzy realizujący projekty w tych właśnie miastach nie powinni martwić się problemami związanymi ze sprzedażą mieszkań. Osiąganie coraz wyższego poziomu życia przez Polaków oraz kiepski standard istniejących zasobów mieszkaniowych stały się tam głównymi czynnikami nakręcającymi wielkość popytu na nowe mieszkania. W Białymstoku, Szczecinie i Lublinie występują stałe wzrosty liczby mieszkań oddawanych do użytku. We wszystkich miastach wschodzących można zaobserwować wzrost znaczenia deweloperów w budownictwie mieszkaniowym. Białystok i Szczecin należą do jednych z największych placów budów nowych mieszkań. W miastach tych deweloperzy realizują obecnie odpowiednio 31 i 34 projekty mieszkaniowe, do których należy doliczyć po dziesięć inwestycji obejmujących budowę osiedli domów jednorodzinnych. Niewiele mniej, bo 30 projektów realizowanych jest w Lublinie. Docelowo lubelscy deweloperzy planują oddać 3,3 tys mieszkań. Jeśli policzyć wskaźnik nasycenia nowymi mieszkaniami, czyli liczbę nowych mieszkań przypadających na tysiąc mieszkańców, najwyższa wartość występuje w Rzeszowie.


Ciągle tanio?

W miastach wschodzących średnie ceny mieszkań na rynku pierwotnym mieszczą się w przedziale od 4.900 do 5.450 zł brutto za metr kwadratowy. Aby lepiej zobrazować realny poziom cen występujących w danym mieście, przyrównamy je do średnich wynagrodzeń osiąganych przez statystycznego mieszkańca. Zabieg taki pozwoli określić, ile metrów kwadratowych mieszkania może teoretycznie nabyć za swoją pensję statystyczny mieszkaniec.

Praktycznie w przypadku wszystkich miast wskaźnik ten znalazł się powyżej poziomu 0,5 m2, z wyjątkiem Bydgoszczy, gdzie wyniósł 0,48 m2. Dla porównania wartość wskaźnika obliczanego dla Warszawy wynosi 0,44 m2. Często zdarza się, że do całkowitej ceny mieszkania należy doliczyć dodatkowo koszt zakupu miejsca postojowego lub garażu (średnio taka dopłata wynosi 25 tys. zł; w Szczecinie sięga nawet 30 tys. zł). Obecna sytuacja na rynku sprawiła, że w większości ofert balkony, tarasy i komórki lokatorskie są już ujęte w cenie mieszkania.


W artykule wykorzystano dane z raportu "Rynki Mieszkaniowe Miast Wschodzących 2008"

Źródło: Emmerson