Ogłoszenia nieruchomości
z całej Polski
Rosną czynsze za wynajem, ceny mieszkań stabilne
)
)
)
)
)
)
W lutym na rynku wtórnym nadal stabilizacja cenowa. Wciąż najwyższe średnie ceny ofertowe występują w Warszawie, tuż za nią jest Kraków, Wrocław i Trójmiasto. Powyżej 6 tys zł/m. kw. zapłacimy też w mniejszych miastach, popularnych wśród turystów. Bardziej dynamicznie prezentuje się rynek najmu mieszkań..
Miesięczny przegląd rynku mieszkaniowego w wybranych miastach Polski jest przygotowywany na podstawie danych ofertowych zamieszczanych w serwisie GazetaDom.pl. Analizowane są zarówno oferty sprzedaży na rynku wtórnym jak i oferty najmu zamieszczane odpłatnie w serwisie przez agencje nieruchomości oraz osoby prywatne. Analizie są poddane jedynie te miasta, w których stwierdzono wystarczającą liczbę ofert do opracowania miarodajnych statystyk.
Celem przeglądu jest pokazanie bieżącej sytuacji na rynku mieszkaniowym przez pryzmat setek ogłoszeń dodawanych codziennie do serwisu internetowego. Analiza koncentruje na jednej ze stron rynku - stronie podażowej. Zatem prezentowane wyniki odzwierciedlają po części oczekiwania i nastroje osób chcących sprzedać lub wynająć swoją nieruchomość. Zgodnie jednak z teorią i praktyką zachowanie podaży jest jedynie reakcją na zachowanie popytu. Reakcja ta następuje zwykle z opóźnieniem, choć czasem wręcz z wyprzedzeniem. W związku z tym przedstawiona analiza pośrednio obejmuje również popyt.
Komentarze do danych i wnioski w niniejszym opracowaniu mają posłużyć jako źródło informacji o aktualnym klimacie na rynku mieszkań.
Trudno jest uchwycic w liczbach, w jakim stopniu na cenę mieszkania wpływa lokalizacja, o ile procent podwyższa cenę technologia budowy, a ile można dorzucić za ładny widok z okna. Można jednak próbować przeprowadzić taką analizę, przedstawiając średnie ceny mieszkań w różnych przekrojach, co też zawiera poniższy raport.
Luty 2008
Rynek wtórny
W największych miastach w kraju sytuacja od połowy 2007 roku nie ulega istotnym zmianom i można zdecydowanie mówić o stabilizacji cen ofertowych. Nadal najwyższe średnie ceny występują w Warszawie , a w dalszej kolejności w Krakowie. Ceny we Wrocławiu i Trójmieście są bardzo zbliżone. O niewielkim wzroście można mówić jedynie w przypadku Katowic i Bydgoszczy.
Wykres 1. Średnie ceny ofert sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym w ośmiu miastach o największej liczbie ofert w serwisie: maj 2007 - luty 2008
Jeszcze w grudniu w Katowicach połowę oferty (51%) stanowiły mieszkania w cenie 2- 4 tys. zł. W lutym ich udział spadł do 35%, a zwiększył się udział mieszkań w cenie 4- 6 tys. zł/m2 (do 58%). Również w Bydgoszczy znacznie spadł udział mieszkań w cenie 2 - 4 tys. zł/m2 (z 42% do 36%) a zwiększył udział mieszkań w cenie 4-6 tys. zł/m2 (z 56% do 61%). Najmniej zróżnicowane ceny są w Szczecinie. Około trzy czwarte oferty ma cenę z przedziału 4 - 6 tys. zł/m2.
Wykres 2. Struktura ofert sprzedaży mieszkań według cen: grudzień 2007 - grudzień/luty 2008
(Wyniki mogą nie sumować się do 100% ze względu na zaokrąglenia)
Średnia cena powyżej 6 tys. zł/m2 występuje nie tylko w miastach wojewódzkich, ale również w otaczających je powiatach, w szczególności w tych otaczających Warszawę: piaseczyński, wołomiński, pruszkowski czy otwocki. Również w miastach popularnych wśród turystów, takich jak np. Zakopane, Władysławowo, Jastarnia czy Międzyzdroje, średnie ceny znacznie przekraczają 6 tys. zł. Ale są też takie miejsca w Polsce, gdzie średnia cena ofertowa nadal nie przekracza 3 tys. zł/m2. Pokazuje to poniższa mapa po prawej stronie grupująca oferty według powiatów.
Warszawa
Różnice między najtańszymi i najdroższymi ofertami w obrębie Warszawy są ponad pięciokrotne. W rankingu dzielnic na pierwszym miejscu jest centralna dzielnica Śródmieście (średnia cena 12,4 tys. zł/m2) a następnie najdroższe są pozostałe dzielnice tworzące kiedyś Gminę Centrum po lewej stronie Wisły (Mokotów, Ochota, Wola i Żoliborz). Warto zauważyć, że droższe oferty z Mokotowa pochodzą głównie z jego części północno-zachodniej (zaznaczone na mapie kolorem czerwonym i ciemnopomarańczowym). Mapa 1. Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w dzielnicach Warszawy - luty 2008.
Znaczące różnice w cenach wynikają nie tylko z położenia mieszkania, ale i roku jego budowy. Na przykład w samym Śródmieściu średnia cena wynosi 12,4 tys. zł/m2. W ofercie znajdują się jednak zarówno mieszkania wybudowane w ciągu ostatnich 8 lat, jak i jeszcze niewybudowane, z terminem oddania 2008-2009 (odpowiednio 14,2 tys. zł/m2 i 14,5 tys. zł/m2), których ceny są przeciętnie o 14%-17% wyższe niż średnia cena dla całej dzielnicy, ale także mieszkania wybudowane latach 70'-80' o średniej cenie 10,6 tys. zł/m2, a zatem niższej o ok.. 15% od przeciętnej dla dzielnicy. Średnio o 10% wyżej cenione są także luksusowo wykończone mieszkania znajdujące się w starych kamienicach wybudowanych przed II wojną światową. Ich średnia cena w Śródmieściu wynosi 13,6 tys. zł/m2.
Wykres 3. Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w Śródmieściu w zależności od roku budowy - luty 2008 Rynek najmu mieszkań
W ciągu ostatnich sześciu miesięcy zauważalny jest wzrost czynszów ofertowych, zwłaszcza w Warszawie. Aktualnie średni czynsz w stolicy wynosi 50 zł/m2/miesiąc. W dalszej kolejności są Wrocław, Trójmiasto i Kraków, gdzie średnie czynsze wynoszą 37 - 39 zł/m2. Nadal najtaniej można wynająć mieszkanie w Poznaniu - 27 zł/m2.
Wykres 4. Średnie czynsze ofertowe mieszkań w zł/m2/miesiąc - luty 2008
Na średni czynsz najmu 50 zł/m2 w Warszawie składa się m.in. 4% ofert w cenie 20 - 30 zł/m2, 23% ofert w cenie 30 - 40 zł/m2, a także 20% ofert w cenie powyżej 60zł/m2. Duże zróżnicowanie stawek czynszu występuje w zasadzie w każdym z miast, co widać na poniższym wykresie struktury ofert najmu według wysokości czynszu.
Na rynku najmu, podobnie jak na rynku wtórnym, w obrębie miasta występują ponad dziesięciokrotne różnice w cenach. W ramach jednej dzielnicy czynsze w przeliczeniu na metr mogą się różnić o ponad 100zł. Tak jest w Warszawie w Śródmieściu, na Woli, Mokotowie, Ochocie czy Pradze Południe. Tak jest również w Krakowie na Starym Mieście, gdzie najniższe stawki wynoszą 16 zł/m2, a najwyższe sięgają 165 zł/m2.
Cena w zależności od piętra - rynek pierwotny
Począwszy od niniejszej edycji raportu co miesiąc przedstawiany będzie wybrany aspekt dotyczący rynku pierwotnego. W tej edycji jest to zależność pomiędzy ceną a kondygnacją, na której znajduje się mieszkanie w relatywnie wysokim budynku.
W warunkach lokalizacji śródmiejskiej z reguły im wyżej tym bardziej atrakcyjny jest widok z okna, lepsze nasłonecznienie, większa prywatność rozumiana jako brak sąsiadów zaglądających w okna a także mniejszy hałas. Dlatego deweloperzy zazwyczaj podnoszą cenę mieszkań położonych na wyższych kondygnacjach.
Poniżej zilustrowane są różnice w cenach mieszkań w ramach jednej 14- piętrowej inwestycji. Mieszkania powyżej 10 piętra są o ponad 20% droższe (w przeliczeniu na m2) niż mieszkania na parterze. Najtańsze są mieszkania na parterze, co jest dość typowe dla całego rynku .
Podyskutuj o tym na naszym forum nieruchomości
| Brak komentarzy, twój bedzie pierwszy. | |
 Pokaż wszystkie komentarze
|
Pokaż pierwsze komentarze