+ Dodaj ogłoszenie / Zaloguj

Ogłoszenia nieruchomości

Szukaj w ogłoszeniach:

Wpisz słowo kluczowe, województwo lub miejscowość:

Mieszkanie na miarę, czyli kupić czy zbudować?

Jeśli zdecydowałeś się na mieszkanie, nie musisz się spieszyć z zakupem. Ryzyko, że w najbliższych miesiącach wzrosną ceny, jest bowiem niewielkie. Duże jest za to prawdopodobieństwo, że będziesz mógł przebierać w ofertach deweloperów. Natomiast z budową domu nie warto zwlekać, bo ceny działek, materiałów i robocizny idą w górę, a na ich spadek raczej nie licz.

nalitycy rynku mieszkaniowego są podzieleni. Jedni prognozują radykalny spadek cen, bo rosnącej podaży nowych mieszkań towarzyszy spadek popytu na nie, m.in. z powodu drożejącego kredytu. Przeważa jednak pogląd, że załamanie rynku jest mało prawdopodobne, bo nasza gospodarka wciąż szybko się rozwija (spada bezrobocie i rosną zarobki). Poza tym, to że wielu wstrzymało się z decyzją o zakupie mieszkania, ma podłoże psychologiczne (ludzie ci liczą na spadek cen). Najważniejsze, że nie musisz już decydować się na mieszkanie pod presją wzrostu cen.

Inaczej jest z budową domu jednorodzinnego. Nic nie wskazuje na to, aby miały spaść ceny działek w atrakcyjnych lokalizacjach. Musisz się też liczyć z podwyżką cen wielu materiałów budowlanych, np. cementu i wyrobów stalowych. Także fachowcy coraz wyżej się cenią. Koszty budowy domów mogą więc wzrosnąć w tym roku nawet ponad 15 proc.

Mieszkanie na miarę, czyli kupić, czy zbudować?

Jeśli zdecydowałeś się na mieszkanie, nie musisz się spieszyć z zakupem. Ryzyko, że w najbliższych miesiącach wzrosną ceny, jest bowiem niewielkie. Duże jest za to prawdopodobieństwo, że będziesz mógł przebierać w ofertach deweloperów. Natomiast z budową domu nie warto zwlekać, bo ceny działek, materiałów i robocizny pną się w górę, a na ich spadek raczej nie licz.

Kiedy pięć lat temu ankieterzy z firmy ASM - Centrum Badań i Analiz Rynku zapytali amatorów domów, dlaczego porywają się na tak skomplikowaną inwestycję, ponad 63 proc. ankietowanych odpowiedziało: "Z chęci posiadania własnego, spokojnego miejsca zamieszkania". Co piąty przyznał, że przeważyła "chęć posiadania większej powierzchni mieszkaniowej". Gdyby ktoś teraz zadał inwestorom podobne pytanie, najpewniej wielu podkreśliłoby również aspekt ekonomiczny - mieszkania są tak drogie, że za te same pieniądze można wybudować dom tzw. systemem gospodarczym.

Według GUS w zeszłym roku Polacy uzyskali prawie 105 tys. pozwoleń na ich budowę, czyli o przeszło 40 proc. więcej niż rok wcześniej. To niemal rekord wszech czasów w Polsce. Rok 1999 był pod tym względem trochę lepszy, ale pamiętajmy, że był wyjątkowy. Inwestorów zmobilizowała wówczas zapowiedź likwidacji ulgi budowlanej. Tylko ci, którzy rozpoczęli budowę przed 2000 r., mogli jeszcze przez trzy lata korzystać z wysokich odpisów podatkowych. Kiedy zniknęła ulga, liczba pozwoleń na budowę domów stopniała. Niestety, teraz taką barierą hamującą rozwój budownictwa jednorodzinnego mogą być bardzo wysokie ceny działek, brak dobrych ekip wykonawczych oraz fatalna infrastruktura komunikacyjna.

Ceny działek eksplodowały

Jak informują serwis Szybko.pl i firma brokerska Expandera, jeszcze na początku 2007 r. za działkę pod budowę domu jednorodzinnego w Warszawie trzeba było wydać minimum 50 zł za m kw., a ceny najatrakcyjniejszych nie przekraczały 1,5 tys. zł za metr. Po wakacjach popyt był tak duży, a podaż tak mała, że ceny najtańszych działek poszybowały w górę do 300, a najdroższych - nawet do 3,5 tys. zł. Podobnie było m.in. w Gdańsku, Krakowie, we Wrocławiu i w Poznaniu, choć tam ceny działek są oczywiście niższe niż w stolicy. Pod koniec ubiegłego roku wydawało się, że nie tylko ceny mieszkań, ale także działek osiągnęły pułap "sufitowy". Wyraźnie ubyło bowiem chętnych na drogie działki. Za to z każdym miesiącem rosła oferta działek. Czy jest więc szansa, że w najbliższych miesiącach potanieją? Analitycy Szybko.pl radzą nie robić sobie zbytnich nadziei. Twierdzą, że jeśli ceny spadną, to co najwyżej w mniej atrakcyjnych lokalizacjach. Dodajmy, że na atrakcyjność działek i ich ceny w coraz większym stopniu wpływa stan infrastruktury komunikacyjnej.

Z pośrednikiem szybciej

Jeśli nie zniechęcają cię wysokie ceny działek, zacznij poszukiwania. Szukanie na własną rękę jest dość kłopotliwe. Musiałbyś jeździć po okolicy, wypatrując tablic z napisem: "Do sprzedania", albo pytać mieszkańców, czy znają kogoś, kto ma taką działkę na zbyciu. Możesz też jednak szukać w portalach internetowych albo skorzystać z usług miejscowego pośrednika w obrocie nieruchomościami. - Pośrednik wie, gdzie są wydawane warunki zabudowy i jakich reguł przestrzegają miejscowe władze, zna ich zamiary i politykę odrolnienia - mówi Aleksander Scheller, prezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (skupiającej m.in. pośredników). - Wie też, gdzie są atrakcyjne działki, na razie rolne, na których można postawić dom. Dobry pośrednik powinien też wiedzieć, czy w pobliżu nie powstaną jakieś uciążliwe dla mieszkańców obiekty, np. oczyszczalnie ścieków, wysypiska odpadów czy trasa szybkiego ruchu - dodaje.

Rzecznik prasowy Federacji Janusz Schmidt podkreśla, że pośrednik nie przyjmie do sprzedaży działki z nieuregulowaną sytuacją prawną. - Tej sprawy nie należy bagatelizować. Szczególnie na wsiach jest wiele gruntów z nieuregulowanymi sprawami spadkowym - ostrzega.

Schmidt radzi też podchodzić z rezerwą do bardzo tanich działek. - Okazyjna działka rolna może okazać się przekleństwem, jeżeli będzie to dobra ziemia pierwszej klasy. Odrolnienie takiej działki może drogo kosztować. Albo dość szybko okaże się, że sąsiad ma już pozwolenie na hodowlę lisów i na dodatek musimy mu zapewnić dojazd przez nasz teren! - opowiada.

Nie wszędzie można postawić dom

Tego typu opiniom pośredników możesz wierzyć lub nie. Weź jednak pod uwagę to, że kupno ziemi jest operacją znacznie trudniejszą niż kupno mieszkania. Zanim sfinalizujesz transakcję, koniecznie sprawdź stan prawny działki w założonej dla niej księdze wieczystej (jeżeli nie została ustanowiona, a właściciel okazuje jedynie akt notarialny, lepiej poczekaj, aż założy on taką księgę) oraz upewnij się, co będziesz mógł na tym gruncie zbudować. Mówi o tym plan zagospodarowania przestrzennego. Problem w tym, że takie plany mają tylko nieliczne gminy. Scheller podpowiada, że tam, gdzie planu nie ma, można wystąpić o warunki zabudowy (żeby je otrzymać, nie musisz być właścicielem działki).

Ryzykowne jest kupowanie działki w szczerym polu. W polskim prawie obowiązuje zasada tzw. dobrego sąsiedztwa. Sprawdź więc, co stoi obok. - Łatwiej będzie uzyskać docelowo pozwolenie na budowę, jeżeli "co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu" - przytacza Scheller przepis z ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym.

 

Poza tym radzi on uzależnić wybór lokalizacji działki od organizacji życia domowego i zawodowego. Jeśli codziennie dojeżdżasz do pracy, rozwozisz dzieci do szkoły i jeszcze prowadzić aktywne życie towarzyskie, powinieneś poszukać miejsca pod dom nie dalej niż 25-30 km od centrum. Ale jeśli masz możliwość pracy w domu, nie masz małych dzieci, możesz sobie postawić dom w leśnej głuszy (z której jednak nie powinno być za daleko np. do lekarza czy sklepu). Pamiętaj, że decydując się na działkę w dużej odległości od miasta i z gorszym dojazdem, narażasz się na dyskomfort związany z utrudnieniami komunikacyjnymi.

Materiały drożeją, choć powoli

Rok temu niektóre materiały, np. cegły i bloczki z betonu, drożały niemal z dnia na dzień. Fachowcy uzasadniali to tym, że rosnących inwestycji budowlanych nie zamroziła ciepła zima. Producenci nie mogli więc odnawiać zapasów, bo materiały zamiast do magazynów trafiały prosto na budowę. Także i na początku tego roku aura sprzyjała budowlańcom. Ale - na szczęście - historia się nie powtórzyła. Analitycy z ASM - Centrum Badań i Analiz Rynku mówią na razie jedynie o drobnych wahaniach cen. "Przeważa trend wzrostowy, jednak zmiany są zazwyczaj mało znaczące" - informuje ASM w raporcie za pierwszy kwartał 2008 r. - Powtórzenia ubiegłorocznych wzrostów cen nikt się w branży nie spodziewa. Ubiegły rok był wyjątkowy - ocenia prezes Związku Pracodawców Producentów Materiałów dla Budownictwa Ryszard Kowalski.

Ale uwaga! W następnych miesiącach wiele materiałów (m.in. stal i cement) może zacząć drożeć szybciej niż do tej pory, m.in. ze względu na galopujące ceny paliw i energii oraz rosnące płace. BRE Property Partner cytuje w swoim najnowszym raporcie dyrektora Polskiej Izby Przemysłowo-Handlowej Budownictwa Zbigniewa Bachmana, który twierdzi, że "w tym roku należy się spodziewać podwyżki cen materiałów budowlanych, która przekroczy nawet 15 proc.".

Z kolei dyrektor generalny Polskiego Stowarzyszenia Budowniczych Domów Jerzy Łuszczak ocenia, że o 5-10 proc. wzrosną w tym roku koszty budowy domów spowodowane podwyżkami cen materiałów.

Jednak o wiele większym problemem może być znalezienie dobrej ekipy wykonawczej. Firmy budowlane skarżą się bowiem na brak rąk do pracy. Poza tym ci, którzy pracują w budownictwie, chcą coraz wyższych wynagrodzeń. W ciągu ostatnich 12 miesięcy pensje w tej branży wzrosły najbardziej w całej gospodarce (o blisko 16 proc.).

Ostateczny koszt budowy domu jest dziś wielką niewiadomą. Bezpieczniejsze jest więc kupno gotowego domu na rynku wtórnym. Agencja Nieruchomości "Ober Haus" informuje w swoim najnowszym raporcie, że w okolicach podmiejskich jest spory wybór domów. Sęk w tym, że niewiele jest w cenie 2-3-pokojowego mieszkania w mieście. "Oferty domów poniżej 1 mln zł obciążone są, niestety, mankamentami takimi jak: trudny dojazd, zbyt duża odległość od szkoły, sklepu, ośrodka zdrowia, centrum handlowego lub niski standard wykończenia" - czytamy w raporcie.

Lepszy wróbel w garści...

Dobrze się więc zastanów, czy nie lepszym rozwiązaniem jest kupno mieszkania. Tym bardziej że obecnie dysproporcje między cenami mieszkań i kosztami budowy domów nie są już tak wyraźne jak rok temu. Ponadto atutem mieszkań jest to, że można je szybko sprzedać. To ważne dla kogoś, kto zaciąga długoterminowy kredyt, a obawia się utraty pracy albo liczy się też z tym, że będzie jej musiał szukać w innym mieście.

Jeśli uznasz, że stać cię na własne mieszkanie, mamy dla ciebie dobrą wiadomość. Nie musisz się zbytnio spieszyć z decyzją. Z każdym miesiącem przybywa bowiem ofert, i to zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Firma doradcza Reas poinformowała niedawno, że w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Trójmieście i Łodzi było pod koniec marca do wyboru przeszło 31,6 tys. ofert firm deweloperskich. Dodajmy, że ich liczba przez cały ubiegły rok wzrosła przeszło dwuipółkrotnie!

Na rynku pierwotnym czy wtórnym?

Spółka Nowy Adres we współpracy z Millward Brown SMG/KRC przeprowadziła pod koniec ubiegłego roku badania, które pokazały, że aż 74 proc. osób planujących zakup mieszkania zamierza go szukać na rynku wtórnym. Oczywiście, w różnych miastach preferencje nieco się różnią. Na przykład we Wrocławiu aż 81 proc. osób deklaruje chęć zakupu używanego mieszkania, a tylko 21 proc. nowego bezpośrednio od firmy deweloperskiej. Z kolei w Warszawie 62 proc. ankietowanych preferuje rynek wtórny, a 39 proc. - pierwotny.

Badania wykazały jeszcze jedną rzecz - odsetek tych drugich jest wyraźnie mniejszy niż sześć lat wcześniej. Dlaczego ubywa zwolenników nowych mieszkań kupowanych od deweloperów? Autorzy badań tłumaczą to większą ofertą kilkuletnich mieszkań. - Co roku deweloperzy oddają następne mieszkania i domy do użytku, zasilając tym samym rynek wtórny. Te właśnie nieruchomości stają się olbrzymią konkurencją dla rynku pierwotnego - komentuje Katarzyna Cyprynowska, prezes spółki Nowy Adres i pomysłodawczyni badań. Zwraca też ona uwagę na to, że pojawiła się lawina mieszkań kupionych spekulacyjnie. W oczach wielu klientów są one lepsze od tych oferowanych przez deweloperów przynajmniej z dwóch powodów: są już gotowe i można w nich od razu zamieszkać, a po drugie - klient ma pewność co do przysłowiowego "widoku z okna". Ponadto - jak podają serwis Gratka.pl oraz firma Home Consulting - wielu inwestorów spekulacyjnych sprzedaje mieszkania będące jeszcze w trakcie realizacji. Analitycy tych firm twierdzą, że czasem lokale te oferowane są po cenach niższych niż sprzedawane bezpośrednio przez deweloperów nawet od 4 do 7 proc.

Bez wątpienia zakup mieszkania na rynku wtórnym jest o wiele bardziej bezpieczny. Szczęśliwie od kilku lat nie docierały do nas sygnały o upadłości firm deweloperskich czy spółdzielni, w wyniku której ich klienci straciliby pieniądze wpłacone na mieszkania. Nie znaczy to jednak, że takie ryzyko zniknęło bezpowrotnie. Przeciwnie, teraz jest ono spore, bo deweloperzy, którym nie uda się sprzedać wystarczającej liczby mieszkań, mogą nie mieć pieniędzy na dokończenie inwestycji.

Sami bankowcy przyznają, że na rynku działają firmy tzw. podwyższonego ryzyka. Jak je odróżnić? Stosunkowo bezpieczne są firmy, które prowadzą tego typu działalność od dawna albo wcześniej zajmowały się budowlanką. Gorzej, jeśli firma wywodzi się z zupełnie innej branży, a do deweloperki zabrała się dlatego, że był boom na rynku mieszkaniowym i pojawiła się okazja zarobienia pieniędzy. Żeby zaoszczędzić sobie emocji, dobrze jest poszukać firmy, która proponuje np. system finansowania 10 na 90, czyli 10 proc. ceny mieszkania bierze przy podpisaniu umowy, a pozostałe 90 proc. po podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność.

Ceny spadną albo nie

Analitycy rynku mieszkaniowego są podzieleni. Jedni prognozują radykalny spadek cen, bo rosnącej podaży nowych mieszkań towarzyszy spadek popytu na nie, m.in. z powodu drożejącego kredytu. Przeważa jednak pogląd, że załamanie rynku jest mało prawdopodobne, bo nasza gospodarka wciąż szybko się rozwija (spada bezrobocie i rosną zarobki). Poza tym to, że wielu wstrzymało się z decyzją o zakupie mieszkania, ma podłoże psychologiczne (ludzie ci liczą na spadek cen). Najważniejsze, że nie musisz już decydować się na mieszkanie pod presją wzrostu cen.

Do tej pory deweloperzy raczej rzadko obniżali już ogłoszone ceny w sposób bezpośredni. Popularne stają się za to promocje typu: "Zapłacimy za ciebie VAT", albo: "W cenie mieszkania miejsce postojowe w garażu podziemnym". Na znaczne przeceny zdecydują się co najwyżej ci deweloperzy, którzy nie wstrzelili się w rynek ze swoją ofertą. Na przykład budują zbyt duże, a przez to bardzo drogie mieszkania, albo przesadzili z ich ceną (na rynku jest sporo mieszkań udających apartamenty). Jednak jeśli mieszkania powstają w atrakcyjnym rejonie miasta, a do tego mają rozsądną cenę, na jej obniżkę raczej nie licz. Deweloper będzie wolał dokończyć budowę za kredyt, a potem sprzedać gotowe mieszkania.

Zdaniem Reasa huśtawka cenowa potrwa dwa lata. W tym okresie deweloperzy będą też dostosowywali swoją ofertę do potrzeb klientów. A że ci oczekują tańszych mieszkań, wzrośnie ich podaż tam, gdzie jest tania ziemia, głównie na obrzeżach miast. Znajdzie to odbicie w średniej, która najpewniej spadnie. Ale to nie znaczy, że w śródmieściu będą tańsze mieszkania.

Także na rynku wtórnym nie widać radykalnych spadków cen. Generalnie zależą one od lokalizacji, stanu technicznego i standardu budynku, od tego, z czego jest on wykonany (z cegły czy z wielkiej płyty). W Reasie oceniają, że na utrzymywanie się wysokich przeciętnych cen ofertowych może mieć wpływ wprowadzanie na rynek coraz większej liczby świeżo oddawanych do użytku, nigdy niezasiedlonych mieszkań (kupowanych od deweloperów w celach spekulacyjnych). Są one cenione przez sprzedających zwykle powyżej przeciętnej. Z drugiej zaś strony zauważalny jest spadek cen mieszkań w budynkach wielkopłytowych. Te dwa zjawiska neutralizują się wzajemnie, dając stabilne przeciętne ceny ofertowe.

Uwaga! Sprzedający są skłonni je negocjować. Spróbuj się więc targować. Możesz zaoszczędzić kilka, jeśli nie kilkanaście tysięcy złotych.

Nie wszędzie drożyzna

Z raportu Reas i GazetaDom.pl wynika, że miasta, w których średnia cena przekracza 6 tys. zł za m kw., to nieliczne enklawy. W większości używane mieszkanie można kupić za mniej niż połowę tej kwoty. - Drogie mieszkania są jedynie w miastach wojewódzkich oraz w otaczających je powiatach, w szczególności tych otaczających Warszawę: piaseczyńskim, wołomińskim, pruszkowskim czy otwockim - mówi Monika Bazyl z Reasa. - Również w miastach popularnych wśród turystów, takich jak np. Zakopane, Władysławowo, Jastarnia czy Międzyzdroje, średnie ceny znacznie przekraczają 6 tys. zł za m kw. Jednak są też takie miejsca w Polsce, gdzie średnia cena ofertowa nadal nie przekracza 3 tys. zł za metr - dodaje. Poza tym, nawet w tych najdroższych lokalizacjach można znaleźć dużo używanych mieszkań w cenie poniżej średniej. Z danych ofertowych na rynku wtórnym zamieszczanych w serwisie GazetaDom.pl wynika, że np. na warszawskim Mokotowie średnia cena mieszkań pod koniec kwietnia przekroczyła 10,1 tys. zł za m kw. To jednak nie oznacza, że tak wysoka cena jest w tej dzielnicy normą. Owszem, jest tu kilka bardzo atrakcyjnych lokalizacji (okolice parku Arkadia przy Królikarni, park Łazienkowski, Pole Mokotowskie), gdzie sprzedający mieszkanie mogą żądać co najmniej 20 tys. zł za m kw. Są też jednak i takie rejony, gdzie mieszkania są dużo tańsze od średniej, nawet po ok. 7 tys. zł za m kw.

W Krakowie wynosiła ona w kwietniu przeszło 8,1 tys. zł za m kw. Jednak przeszło co dziesiąte mieszkanie kosztowało tu poniżej 6 tys. zł za metr. Podobnie jest w innych aglomeracjach.

- Różnice między najtańszymi i najdroższymi ofertami w obrębie Warszawy są ponadpięciokrotne - mówi Monika Bazyl. To zróżnicowanie cen wynika przy tym nie tylko z lokalizacji budynku, ale także z technologii, w której jest zbudowany. Liczy się też piętro.

Uwaga! Wielu analityków ostrzega, że na dłuższą metę mieszkania w mało atrakcyjnych dzielnicach, i do tego w wysokich i zaniedbanych blokach z wielkiej płyty, prawdopodobnie zaczną tracić na wartości. Niektóre być może zamienią się nawet w slumsy. Jeśli więc traktujesz mieszkanie przy okazji jako inwestycję, kup lepiej swoje lokum w dobrej lokalizacji i w budynku wykonanym w innej technologii, np. z cegły.

Nie sugeruj się średnią

Dodajmy, że podawane często przez media średnie ceny ofertowe nie zawsze przedstawiają prawdziwy obraz rynku. Katarzyna Kuniewicz z Reasa przyznaje, że często wzrost lub spadek indeksów cenowych wynika wyłącznie ze zmiany struktury ofert. Jeśli deweloperzy wprowadzą na rynek zdecydowanie większą liczbę tzw. mieszkań popularnych, średnia cena spadnie. Na przykład w Łodzi, gdzie podaż nowych mieszkań jest mała, wprowadzenie nawet jednego większego projektu o cenie znacznie odbiegającej od typowej może poważnie zmienić indeksy cenowe.

Kuniewicz informuje, że w sześciu największych aglomeracjach większość ofert zawiera się w przedziałach od 5 do 9 tys. zł za m kw. W Łodzi ponad 60 proc. mieszkań oferowanych przez deweloperów w pierwszym kwartale można było kupić za 5-6 tys. zł za m kw. Z kolei w Krakowie najwięcej nowych mieszkań (blisko 30 proc.) kosztowało w granicach 6-7 tys. zł za m kw. Także we Wrocławiu i w Trójmieście ponad połowa oferty rynkowej z pierwszego kwartału zawierała się w przedziale cenowym 5-7 tys. zł za m kw.

Od kilku miesięcy Reas wspólnie z GazetąDom.pl informuje o zmianach w strukturze podaży używanych mieszkań. Na przykład w Katowicach wyraźnie ubyło tych najtańszych. W grudniu połowę oferty stanowiły mieszkania w cenie 2-4 tys. zł za m kw. W kwietniu ich udział wyniósł 34 proc. Jednak np. w Krakowie, Trójmieście i Wrocławiu podaż tanich mieszkań (po 4-6 tys. zł za m kw.) nieznacznie wzrosła przez ostatnie cztery miesiące.

Podyskutuj o tym na naszym forum nieruchomości