Mieszkanie - czynszowe czy własne?

Zaczęło Prawo i Sprawiedliwość programem dopłat do nabywanych na własność mieszkań. Okazało się jednak, że nowe mieszkania niełatwo jest budować. Sięgnięto więc do mieszkań już zbudowanych i postanowiono uwłaszczyć mieszkańców spółdzielczych mieszkań lokatorskich. Na tym jednak nie koniec, bowiem ostatnio coraz więcej się mówi o sprzedaży lokatorom mieszkań w TBS-ach.

Dla wielu rodzin własne mieszkanie jest symbolem pozycji społecznej, stanowi dobro, które można przekazywać w spadku. Na ogół rodziny mieszkające we własnych mieszkaniach są bardziej zadowolone z warunków swego życia niż lokatorzy. Właściciele są bardziej odpowiedzialni, odczuwają większe bezpieczeństwo socjalne, są aktywniejszymi obywatelami. Nabywając mieszkanie na własność, decydujemy się na ogół na znaczny wysiłek finansowy, "napędzając" w ten sposób koniunkturę gospodarczą, sprawia to, że wiele państw prowadzi politykę zachęcającą obywateli do nabywania mieszkań na własność. W ciągu ostatnich kilkudziesięciu lat liczba gospodarstw domowych mieszkających we własnych mieszkaniach rośnie nieprzerwanie, w zdecydowanej większości państw europejskich. Od II wojny światowej procent mieszkań zamieszkanych przez właścicieli zwiększył się mniej więcej dwukrotnie (Tabl. 1).

Tradycja rolnicza i przemysłowa

Pod koniec XIX wieku wraz z rozwojem przemysłu następował exodus ludności wiejskiej do miast. Zdecydowana większość tych ludzi wynajmowała mieszkania, nierzadko o bardzo niskim standardzie, i to zarówno, jeśli chodzi o powierzchnie, jak i wyposażenie. Już wtedy prawica zaczęła dostrzegać umoralniającą rolę własności mieszkaniowej prowadzącą do powstania takich pozytywnych cech jak oszczędność i dbałość o swój stan posiadania. Właścicielami mieszkań zaczynali stawać się robotnicy. Była to jednak jedynie robotnicza elita mająca stałą pracę i stosunkowo dobre uposażenie. Powstająca na przełomie XIX i XX wieku społeczna polityka mieszkaniowa zdecydowanie częściej wspierała budownictwo czynszowe niż własnościowe. A jednak pierwsza ustawa o finansowaniu mieszkalnictwa uchwalona w 1889 roku w Belgii wspomagała właśnie rozwój budownictwa własnościowego dla robotników.

Do II wojny światowej przewaga budownictwa czynszowego nad własnościowym była ogromna. W 1950 roku w Niemczech, Wielkiej Brytanii i Holandii ponad 70 proc. obywateli mieszkało w mieszkaniach czynszowych. Wraz z bogaceniem się społeczeństw liczba właścicieli mieszkań zaczęła powoli rosnąć. W procesie tym niemałą rolę odegrały kasy mieszkaniowe (Niemcy) czy wyprzedaż społecznych zasobów czynszowych ich lokatorom (Wielka Brytania, Irlandia). Obecnie już tylko niewiele ponad 30 proc. obywateli państw Europy Zachodniej mieszka w mieszkaniach czynszowych. Sytuacja w poszczególnych państwach europejskich jest jednak bardzo zróżnicowana. Widać wyraźny podział na Europę o tradycji przemysłowej, żywej przede wszystkim w państwach północnej Europy i Europę o tradycji rolniczej, szczególnie rozpowszechnionej w państwach południa Europy. Najwięcej mieszkań czynszowych jest w takich państwach, jak: Szwajcaria, Niemcy, Holandia, Szwecja, Dania, natomiast budownictwo własnościowe przeważa w takich w państwach, jak: Hiszpania, Grecja, Portugalia, Włochy i Irlandia (państwo o tradycji rolniczej, choć nieleżące na południu Europy). Najwięcej, bo aż 82 proc. właścicieli mieszkań jest w Hiszpanii, w której w okresie rządów generała Franco podobnie jak dziś u nas dążono do zapewnienia każdej rodzinie własnego mieszkania. Najmniej własnych mieszkań posiadają Szwajcarzy, bo tylko 35 proc., oraz Szwedzi - 38 proc., którzy mają jednak najbardziej wśród państw Europy Zachodniej rozwiniętą spółdzielczość mieszkaniową. Mieszkania spółdzielcze to 16 proc. szwedzkich zasobów mieszkaniowych.

Społeczne budownictwo czynszowe

Różnice w ilości mieszkań własnych i czynszowych pomiędzy państwami północy i południa stopniowo się zacierają. W państwach o tradycji przemysłowej przybywa właścicieli, a w państwach południowej Europy coraz więcej mówi się o potrzebie budowania społecznych mieszkań czynszowych. Rozbudowywane na wielką skalę w latach 50. i 60. zasoby społecznych mieszkań czynszowych dziś w niektórych państwach są redukowane. Wielka Brytania jeszcze za rządów Margaret Thatcher rozpoczęła w ramach tzw. right to buy (prawa sprzedaży) masową sprzedaż mieszkań komunalnych ich lokatorom. Skurczyły się również niemieckie zasoby społecznych mieszkań czynszowych, z tym że one przekształciły się głównie w czynszowy zasób prywatny. Niemieckie społeczne budownictwo czynszowe miało bowiem w znacznej mierze charakter czasowy. System pozwalał inwestorom prywatnym korzystać z uprzywilejowanych kredytów pod warunkiem udostępniania zbudowanych dzięki tym kredytom mieszkań rodzinom wskazanym przez gminę i stosowania umiarkowanego czynszu. Po spłaceniu kredytu, nierzadko przyspieszonym, mieszkania te zasilały zasób prywatnych mieszkań czynszowych. Niemcy obecnie mają 6 proc. społecznych mieszkań czynszowych, choć jeszcze stosunkowo niedawno, bo na początku lat 90., mieli ich 25 proc.

Dziś europejskie zasoby społecznych mieszkań czynszowych liczą mniej więcej 10 proc. ogółu zasobów mieszkaniowych. Bezdyskusyjnie palmę pierwszeństwa dzierżą Holendrzy z aż 35 proc. mieszkań tego rodzaju. Kolejne miejsca zajmują Szwedzi (23 proc.) i Duńczycy (22 proc.) oraz pomimo gwałtownej sprzedaży tych mieszkań ich lokatorom Brytyjczycy (20 proc.). Najmniej, a właściwie w ogóle społecznych mieszkań czynszowych nie mają Grecy, natomiast w Hiszpanii ten rodzaj mieszkań stanowi zaledwie 1 proc., a w Portugalii - 3 proc. (Tabl. 2).

Jeśli prawica chętnie wspierała mieszkaniową własność, to lewica widziała w mieszkaniu przede wszystkim jego funkcję mieszkalną, którą w pełni realizować mogło mieszkanie czynszowe. Zmiana systemu gospodarczego w państwach Europy Wschodniej sprawiła, że w wielu z nich uznano, że prywatyzacja mieszkań czynszowych będzie wyraźnym aktem zerwania z dawnym systemem. Węgry, Litwa, Bułgaria, Estonia, Słowacja i Słowenia prawie w całości sprywatyzowały swoje zasoby mieszkaniowe. Mieszkań czynszowych zostało tam zaledwie po kilka procent (najmniej, bo tylko 4 proc., liczą zasoby mieszkań czynszowych w Estonii). W Polsce mieszkań czynszowych jest ok. 15 proc. W Europie Zachodniej mniej mają tylko Hiszpanie, którzy przez lata dążyli do pełnej własności mieszkaniowej. Jednak, jeżeli do naszych mieszkań czynszowych doliczymy spółdzielcze mieszkania lokatorskie, to ich udział wzrośnie do mniej więcej 25 proc., a są przecież jeszcze niewykazywane w statystykach prywatne mieszkania czynszowe. Tak więc, jeśli to wszystko uwzględnimy, to mając trochę ponad 30 proc. mieszkań czynszowych, znajdziemy się na poziomie średniej dla Europy Zachodniej.

To ile tych czynszowych?

A jaka jest sytuacja optymalna? Jaki procent obywateli powinien mieszkać we własnym mieszkaniu, a jaki powinien mieszkanie wynajmować? Z pewnością to zależy od dochodów obywateli, bo mieszkanie sporo kosztuje, a wzrost liczby chętnych do ich zakupu przyczynia się do wzrostu cen. Nie przypadkowo, gdy dziś w zdecydowanej większości państw Europy ceny od prawie dziesięciu lat ustawicznie rosną, wyjątkiem są państwa o przewadze mieszkań czynszowych jak Niemcy i Szwajcaria. Mieszkania czynszowe, szczególnie te społeczne, w przypadku których o podaży i wysokości czynszu decyduje nie rynek, ale władze państwowe, sprzyjają stabilizacji mieszkaniowego rynku. To spłacający kredyty właściciele są "wystawieni" na wahania cen nieruchomości, co może, jak pokazują przykłady, bardzo niekorzystnie przełożyć się na rozwój kraju. Wydaje się, że właśnie 8-10-proc. zasób społecznych mieszkań czynszowych bardzo dobrze może pełnić funkcję stabilizatora rynku. Co do zasobu prywatnych mieszkań czynszowych to odciążają one państwo od wydatków mieszkaniowych, a w znacznej mierze zamieszkiwane są również przez ludność niezamożną.

Z przeprowadzonych niedawno we Francji badań wynika, że ok. 75 proc. Francuzów chciałoby mieszkać we własnym mieszkaniu, jest to o kilka procent więcej niż obecna średnia dla Europy Zachodniej. Prezydent Nicolas Sarkozy obiecał, że zrealizuje te dążenia i uczyni z Francji kraj właścicieli. Deklaracja dość typowa dla prawicowego przywódcy. Z pewnością ważniejsze niż określenie optymalnej liczby mieszkań czynszowych jest spowodowanie, aby mieszkania te rzeczywiście swą funkcję pełniły. Mieszkania czynszowe powinny być przede wszystkim mieszkaniami przejściowymi dla ludzi młodych, zanim uzyskają pełną stabilizację rodzinną i finansową, a także dla szukających pracy i stabilizacją imigrantów. Wreszcie powinny sprzyjać mobilności siły roboczej. Tymczasem w Polsce zasoby komunalne w znacznej mierze zamieszkiwane są przez rodziny, które mogłyby starać się o własne mieszkanie, również w TBS-ach mieszkają raczej rodziny średnio zamożne i nie pierwszej już młodości. W naszych warunkach to nie prywatyzacja, ale przywrócenie zasobom czynszowym ich społecznej roli powinno być celem polityki zarówno państwa, jak i może przede wszystkim władz samorządowych.

Tab. 1 - Procent mieszkań zamieszkanych przez właścicieli w wybranych państwach Europy po II wojnie światowej

Brak komentarzy, twój bedzie pierwszy.

Pokaż wszystkie komentarze

Brak komentarzy, twój bedzie pierwszy.

Pokaż pierwsze komentarze

Dodaj komentarz do tego artykułu:
Nick
Tekst z obrazka:
Treść