+ Dodaj ogłoszenie / Zaloguj

Ogłoszenia nieruchomości

Szukaj w ogłoszeniach:

Wpisz słowo kluczowe, województwo lub miejscowość:

Kondycja rynku w Polsce

Mimo kryzysu finansowego polski rynek handlowy pozostanie atrakcyjny dla inwestorów, ze względu na wzrost konsumpcji społeczeństwa oraz zawierane długoterminowe umowy najmu.

Ocena kondycji polskiego rynku nieruchomości komercyjnych

Biura

Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni biurowej w Polsce wynosi ponad 4,2 mln m2, z czego ponad 65% powierzchni zlokalizowane jest w Warszawie. Obiekty biurowe o wysokim standardzie przeznaczone na wynajem występują przede wszystkim w największych miastach Polski (Warszawa, Poznań, Kraków, Katowice, Łódź, Wrocław, Lublin, Gdańsk i Gdynia). Budynki o wysokim standardzie w mniejszych miastach powstają głównie na potrzeby własne firm. W kwestii opłat, najwyższe czynsze za powierzchnie biurowe obserwowane są w Warszawie (w centrum) i dochodzą do 37 EUR/m2/miesiąc. W innych miastach wojewódzkich czynsze kształtują się na poziomie 15-20 EUR/m2/miesiąc.


Nowoczesna powierzchnia biurowa - podaż i czynsze, główne miasta w Polsce, 2008



Do końca września 2008 roku odnotowano 24 transakcje obiektami biurowymi w Polsce. W całym 2008 roku prognozuje się, iż wartość inwestycji w obiekty biurowe wyniesie około 1,2 mld EUR (jest to wartość zbliżona do poziomu z 2007 roku - 1,3 mld EUR), pod koniec 2008 roku zaobserwowano wzrost stóp kapitalizacji o ok. 0,5 p.p. i szacuje się, iż obecnie są one na poziomie 6,5 -7,0% za najlepsze obiekty.

Stopy kapitalizacji za najlepsze obiekty w biurowe w Polsce



Handel

Na koniec 2008 roku podaż nowoczesnej powierzchni handlowej wyniesie w Polsce ponad 8 mln m2, z czego ponad 60% zlokalizowane jest w dużych miastach. Stopień nasycenia rynku nowoczesną powierzchnią handlową wynosi w Polsce 210 m2 na 1 tys. mieszkańców jest to poziom zbliżony do średniego wskaźnika nasycenia w Unii Europejskiej - 221 m2 na 1 tys. mieszkańców. Najwyższy wskaźnik posiada Poznań (731 m2), Warszawa (613 m2) i Wrocław (590 m2), a najniższy Górny Śląsk (322 m2) oraz Kraków (ok. 430 m2).

Roczna podaż powierzchni handlowej - Polska, 1995-2008 (m2)



Nowoczesne centra handlowe istnieją we wszystkich miastach wojewódzkich. W większych miastach wysoki standard stanowią kompleksy handlowo-rozrywkowe, a w mniejszych niewielkie galerie handlowe przy hipermarketach oraz sieciowych supermarketach. Deweloperzy coraz częściej zwracają się w stronę miast mniejszych, takich jak Płock, Lubin, Konin lub Łomża, a czynsze w nowoczesnych centrach handlowych dorównują poziomowi czynszów przy głównych ulicach handlowych.

Czynsze w centrach handlowych i ulicach handlowych w wybranych miastach w Polsce, w I poł. 2008 roku (EUR/m2/miesiąc)



W pierwszej połowie 2008 roku na rynku odnotowano 6 transakcji o łącznej wartości ponad 450 mln EUR. Stopy kapitalizacji wzrosły do poziomu 6,5 - 7,0% za najlepsze obiekty handlowe. Inwestorzy są obecnie mniej chętni do podejmowania ryzyka i finansowania projektów w budowie, zdecydowanie preferują zakupy już istniejących, dobrze wynajętych obiektów,

wiele z zawieranych transakcji dotyczy fuzji i przejęć międzynarodowych sieci handlowych lub transakcji portfelami nieruchomości

Stopy kapitalizacji za najlepsze obiekty handlowe w Polsce

Magazyny

Całkowita powierzchnia nowoczesnych obiektów magazynowych w Polsce na koniec 2008 roku wyniesie ponad 4,7 mln m2. Ponad 45% zlokalizowane jest w regionie Warszawy,.



Całkowita powierzchnia nowoczesnych obiektów magazynowych w Polsce na koniec 2008 roku wyniesie ponad 4,7 mln m2. Ponad 45% zlokalizowane jest w regionie Warszawy. Obiekty o wysokim standardzie występują na obrzeżach większości dużych miast Polski oraz w miejscach krzyżowania się ważnych szlaków komunikacyjnych (np. Piotrków Trybunalski, Stryków, Gliwice, Dąbrowa Górnicza). Obiekty te stanowią najczęściej nowoczesne parki logistyczne lub nowe zakłady produkcyjne, często zlokalizowane w obszarach specjalnych stref ekonomicznych. W 2008 roku w miastach regionalnych podaż powierzchni magazynowej wzrosła o 50%, natomiast w skali całego kraju o ok. 30%, średnie stawki czynszu kształtują się w przedziale od 3-5 EUR/m2/miesiąc. Stawki czynszu jedynie w przypadku powierzchni specjalistycznych (magazyny leków i papierosów, chłodnie) przewyższają 6 EUR/m2/miesiąc.

Czynsze nominalne za powierzchnie magazynowe w Polsce, 2008 (EUR/m2/miesiąc)



W ostatnim roku odnotowano stabilizację stóp kapitalizacji - na poziomie 7,0 - 7,50% (w przypadku najatrakcyjniejszych projektów).



Obecnie w Polsce funkcjonuje ok. 1.400 hoteli, w tym ponad 110 hoteli pięcio- i czterogwiazdkowych i około 1.000 trzy - i dwugwiazdkowych. Można zatem stwierdzić, że mamy niedobór z bazą noclegową. Średnia liczba miejsc noclegowych jest szacowana na 40-50/10.000 mieszkańców (poniżej średniej zachodnioeuropejskiej na poziomie przekraczającym 200 miejsc noclegowych na 10.000 mieszkańców), zauważalny jest potencjał rynku z uwagi na rosnące znaczenie turystyki oraz podróży biznesowych. Prognozowana liczba turystów w Polsce w 2012 i 2013 roku wyniesie około 19 mln, a więc o 20% więcej niż w 2007 i 2006 roku, w wielu miastach dużych i średnich potencjał wydaje się już dostrzeżony - w budowie i na etapie planowania jest wiele obiektów, rozbudowywana jest także oferta konferencyjna, obiekty hotelowe o wysokim standardzie (4- i 5-gwiazdkowe) występują przede wszystkim w największych miastach, przy czym hotele 5-gwiazdkowe są obecne w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Gdańsku. Hotele tego typu lokalizowane są w centrach miast, a ich klientami są przede wszystkim goście biznesowi, duże międzynarodowe sieci planują otwarcie kolejnych hoteli 4- i 5-gwiazdkowych w dużych miastach (poza Warszawą), podaż tego typu obiektów będzie rosła również w związku z organizacją Euro 2012, obiekty 2- i 3 gwiazdkowe stanowią najliczniejszą grupę w Polsce i działają w niemal wszystkich polskich miastach, odnotowano bardzo małą ilość transakcji obiektami o wysokim standardzie. W tym segmencie transakcje dotyczą raczej sieci hotelowych niż pojedynczych obiektów (np. zakup sieci Hilton przez fundusz inwestycyjny Blackstone).

Czynniki przy podejmowaniu decyzji o inwestowaniu w nieruchomości komercyjne.

Czynniki ekonomiczne

Spowolnienie gospodarcze spowodowane kryzysem finansowym ma już swoje odbicie na polskiej gospodarce. Obniżone zostały przez instytucje międzynarodowe prognozy wzrostu gospodarczego dla Polski w 5,5% do 4,2% w 2008 roku. Obecnie na rynku jest coraz trudniej otrzymać finansowanie projektu ze strony banków (banki mają coraz większe trudności z utrzymaniem płynności, co skutkuje ograniczeniem akcji kredytowych - niechętnie finansują nowe projekty inwestycyjne; deweloperzy wstrzymują nowe inwestycje, skupiają się na wykończeniu już rozpoczętych). Coraz częściej wymagany jest 20-35% wkład własny. Podwyższeniu uległo też oprocentowanie udzielonych kredytów - obecnie wynosi LIBOR lub WIBOR (1 miesięczny bądź 3 miesięczny) plus marża (1,5 - 2%).

Charakterystyka lokalnego rynku