+ Dodaj ogłoszenie / Zaloguj

Ogłoszenia nieruchomości

Szukaj w ogłoszeniach:

Wpisz słowo kluczowe, województwo lub miejscowość:

Jak przekształcić działkę rolna w budowlaną.

Na warszawskim Bemowie, przy ulicy Lazurowej, na obszarze kilku hektarów rosną zagony kapusty. Ceny gruntów w tej części stolicy sięgają nawet kilkuset złotych za 1 mkw. Nic dziwnego więc, że właściciele nieruchomości rolnych, zwłaszcza tych położonych w większych miastach lub jego okolicach, coraz częściej chcą przekwalifikować je na działki budowlane. Grunty rolne jeszcze przed przekształceniem cieszą się także dużą popularnością wśród inwestorów budowlanych. Świadczy o tym także opinia Biura Gospodarki Nieruchomościami miasta stołecznego Warszawy, z której wynika, że rocznie w BGN zapada około 1 tys. decyzji o zmianie przeznaczenia działek rolnych na budowlane.

Tak duże zainteresowanie gruntami rolnymi wynika przede wszystkim z faktu, że są one wciąż kilkakrotnie tańsze od działek budowlanych. Grunt rolny w okolicach Warszawy (o powierzchni 1 tys. mkw.) kosztuje około 40 – 60 tys. zł. Za tej samej wielkości działkę budowlaną trzeba zapłacić od 120 do 150 tys. zł. W powszechnej opinii przekształcenie działki rolnej w budowlaną jest czasochłonne i wymaga dobrej znajomości przepisów. Zadanie to jest utrudnione z powodu obowiązywania ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. z 2004 r. nr 121, poz. 1266 z późn. zm.) oraz konieczności uzyskania wielu pozwoleń administracyjnych. Jednak ponad pięćdziesięcioprocentowy wzrost cen nieruchomości w ciągu ostatnich trzech lat (średnia cena państwowej ziemi w III kwartale 2005 roku wyniosła 5907 zł za 1 hektar), dopłaty bezpośrednie, możliwość ubezpieczenia w KRUS sprawiły, że zakup gruntu stał się w Polsce dobrą lokatą kapitału. Tymczasem eksperci od nieruchomości zgodnie twierdzą, że grunty jeszcze podrożeją.
Obecnie grunty rolne najdroższe są na Mazowszu (średnio ponad 15 tys. zł za hektar). Natomiast w Wielkopolsce i Małopolsce za 1 ha gruntu trzeba zapłacić około 10 tys. zł. Tradycyjnie wysokie ceny utrzymują się także w regionach atrakcyjnych turystycznie – na Wybrzeżu, Mazurach, Podhalu.

Osoba, która chce zmienić przeznaczenie nieruchomości rolnej na działkę budowlaną, powinna rozpocząć działania od ustalenia statusu nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego. Należy pamiętać, że zakup ziemi rolnej w celu jej przekwalifikowania na działkę budowlaną w gminie, która nie posiada aktualnych planów zagospodarowania przestrzennego, jest ryzykowny z dwóch powodów. Po pierwsze nie wiadomo, jakie jest lub będzie w przyszłości przeznaczenie działki (zwłaszcza jeśli okaże się, że na zakupionym gruncie nie można postawić zabudowy), po drugie zaś może okazać się, że w jej sąsiedztwie będzie przebiegać np. obwodnica lub linie wysokiego napięcia.

W wydziale geodezji i gospodarki przestrzennej urzędu gminy właściwego ze względu na położenie należy zatem dowiedzieć się, jakie jest (według dotychczasowych planów zagospodarowania przestrzennego) konkretne przeznaczenie działki oraz czy gmina ma już uchwalony nowy plan zagospodarowania przestrzennego, czy też jest dopiero na etapie jego tworzenia. Zgodnie z prawem plany takie w większości gmin w Polsce utraciły ważność z końcem 2003 roku, a na stworzenie nowych samorządom często brakuje środków. Niestety, prawo nie mówi, jak długo gmina może zwlekać z podjęciem decyzji w tej sprawie. Najczęściej uchwalają one tylko fragmentaryczne plany dotyczące wybranej części gminy.

Paradoksalnie sytuacja ta może sprzyjać jednak właścicielom nieruchomości rolnych. Jeśli bowiem gmina nie ma aktualnych planów zagospodarowania przestrzennego, to przeznaczenie takich gruntów można zmienić tylko w sytuacji uchwalania nowych planów lub wprowadzania zmian do już istniejących. Te gminy, których plany utraciły ważność, będą musiały tworzyć nowe dokumenty, a to w najbliższym czasie otwiera właścicielom drogę do zmian przeznaczenia gruntów.

Posiadacze nieruchomości, chcąc rozpocząć budowę, muszą najpierw dokonać dwóch czynności: odrolnienia ziemi i wyłączenia działki z produkcji rolnej. Jeśli gmina, na obszarze której ma powstać dom, posiada aktualny plan zagospodarowania, to określi on, co i jak na danej działce można budować (najczęściej na powierzchni 1 hektara).

Brak planu zagospodarowania (zwłaszcza gdy gmina nie zamierza w najbliższym czasie go przygotować) oznacza, że odrolnienie jest praktycznie nierealne. W takiej sytuacji lepiej zrezygnować z zakupu działki. Jeżeli zaś grunt jest odrolniony, należy wystąpić o wyłączenie takiej działki z produkcji rolnej. Właściciel składa odpowiedni wniosek do starostwa właściwego ze względu na położenie działki. W przypadku wyłączenia z produkcji rolnej ziemi dobrej jakości konieczne jest uzyskanie zgody wydziału geodezji lub gospodarki nieruchomościami starostwa powiatowego. Chodzi o grunty klas: I, II, III, IIIa, IIIb, a także użytki rolne klas IV, IVa, IVb, V i VI, wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego. W przypadku gruntów klasy IV, IVa i IVb, zgoda jest potrzebna wtedy, gdy na terenie danej gminy obowiązuje uchwała jej rady o ochronie takich gruntów.). Po uzyskaniu decyzji o wyłączeniu można składać wniosek o pozwolenie na budowę. Jeżeli ziemia jest gorszej jakości, wyłączenie nie jest potrzebne. Chodzi o użytki rolne klasy IV, IVa, IVb, V i VI wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego.

Aby zbudować dom na odrolnionej działce, należy jeszcze dodatkowo uiścić odpowiednią opłatę. Jeśli jego powierzchnia będzie mniejsza niż 500 metrów kwadratowych, to wyłączenie jest bezpłatne. W przypadku budowy większych obiektów opłata zostanie ustalona przez urzędników starostwa. Jej wysokość zależy przede wszystkim od klasy gruntu oraz powierzchni, jaka ma być wyłączona z produkcji rolnej. Zgodnie z ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych oblicza się ją na podstawie obowiązującego przelicznika (ceny za tonę żyta, publikowanej przez Główny Urząd Statystyczny.

Jeśli grunt znajduje się w gminie, która nie ma planu zagospodarowania, wyjściem z sytuacji może być zabudowa siedliskowa, która jest zwolniona z warunków, jakie muszą spełnić działki budowlane (co najmniej jedna działka dostępna z tej samej drogi musi być zabudowana). Jednak pozwolenie na budowę siedlisk wydawane jest tylko w przypadku, gdy gospodarstwo związane z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Taka średnia może oczywiście wynosić dużo więcej niż jeden hektar gruntu (należy to sprawdzić w urzędzie gminy). Dlatego też jest to raczej sposób na budowę domu dla inwestorów posiadających znaczne środki finansowe. Plusem takiego rozwiązania jest jednak fakt, że właściciel może postawić zabudowania w dowolnym miejscu na swojej działce.

Dla gruntów rolnych roczny podatek rolny wynosi równowartość od 2,5 do 5 kwintali żyta uzyskanego z 1 hektara przeliczeniowego (średnio około 100 zł). Oznacza to, że właściciel gruntu o powierzchni 1 tys. mkw. rocznie zapłaci około 10–15 zł podatku od gruntów rolnych. To znacznie mniej niż w przypadku opłat za działkę budowlaną. Właściciele takich nieruchomości muszą bowiem także odprowadzać: podatek od gruntu (w maksymalnej wysokości 30 gr za 1 mkw. działki, chociaż gmina może ustalić niższą stawkę) oraz dodatkową opłatę za dom (górny jej pułap wynosi 51 gr za 1 mkw. powierzchni użytkowej, ale podobnie jak w przypadku podatku od gruntu, władze samorządowe mogą ustalić niższą stawkę). Oznacza to, że koszt utrzymania działki budowlanej będzie nawet dwudziestokrotnie wyższy niż gruntu rolnego (i to w przypadku nieruchomości o takiej samej powierzchni). Jeśli bowiem działka taka zajmuje obszar 1 tys. mkw., właściciel będzie musiał zapłacić około 350 zł podatku gruntowego i około 50 – 125 zł za przeciętnej wielkości dom – (o powierzchni użytkowej od 100 do 250 mkw.).

6 KROKÓW

1 Odrolnienie działki. Możesz go dokonać tylko wtedy, gdy gmina jest w trakcie uchwalania nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub zmienia już obowiązujący. Zanim kupisz ziemię, sprawdź więc w planach zagospodarowania, czy jest już odrolniona.

UWAGA! Nie kupuj działki w gminie, która nie ma aktualnych planów zagospodarowania, bo bez odrolnienia gruntu nie będziesz mógł nic wybudować.

2 Wniosek o wyłączenie działki z produkcji rolnej. Wniosek o wyłączenie należy złożyć do Wydziału Geodezji lub Gospodarki Nieruchomościami starostwa powiatowego właściwego ze względu na położenie działki.

Wniosek musi zawierać:

• dokument potwierdzający własność działki (np. akt notarialny)
• wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
• wypis z rejestru gruntów z odbitką z mapy ewidencyjnej
• kopię mapy działki wraz z projektem jej zagospodarowania i zaznaczonym terenem wyłączonym z produkcji rolnej.

3 Wyłączenie gruntów rolnych o dobrej jakości. Jeśli chcesz odrolnić grunt rolny, który posiada klasę I, II, III, III a, III b oraz gleby o pochodzeniu organicznym musisz uzyskać zgodę Wydziału Geodezji lub Gospodarki Nieruchomościami.

UWAGA! Gminy mogą także wymagać takiej zgody w przypadku odrolnienia niższej jakości gleb pochodzenia mineralnego.

4 Grunty rolne niskiej jakości. Jeśli posiadasz grunty rolne zakwalifikowane jako klasa IV, IV a, IV b, V i VI wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego, a uchwały gminy inaczej nie przewidują, nie potrzebujesz ich wyłączenia.

5 Opłaty. Za wyłączenie gleby z produkcji rolnej musisz zapłacić opłatę, przewidzianą przez ustawę o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Jej wysokość zależy przede wszystkim od celu wyłączenia oraz powierzchni działki. Oblicza się ją za pomocą ustawowego przelicznika. Cenę 1 tony żyta ogłasza Główny Urząd Statystyczny.

UWAGA! Sprawdź dokładnie w gminie, kiedy nie ponosi się żadnych opłat za wyłączenie działki. Jednak zależy to przede wszystkim od wielkości wyłączonej z produkcji powierzchni.

6 Zakończenie odrolnienia. Jeśli zdobyłeś decyzję o wyłączeniu lub jesteś posiadaczem ziemi o niskiej jakości, możesz złożyć wniosek o pozwolenie na budowę.

Nieruchomościami rolnymi są grunty:

• określone w ewidencji gruntów jako użytki rolne,
• pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa,
• pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu,
• pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych,
• parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi,
• pracowniczych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych,
• pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa,
• zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa,
• torfowisk i oczek wodnych,
• pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych.

Gleby pochodzenia organicznego – rozumie się przez to wytworzone przy udziale materii organicznej, w warunkach nadmiernego zwilgotnienia, gleby mułowe, torfowe, murszowe i murszowate

Gleby pochodzenia mineralnego – gleby inne niż organiczne

Odrolnienie – zmiana przeznaczenia działki w miejscowym planie zagospodarowania z rolnej na budowlaną i wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Decyzję o odrolnieniu można uzyskać tylko w momencie, kiedy zmianie ulega plan zagospodarowania przestrzennego gminy.

Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej – rozpoczęcie innego niż rolnicze lub leśne użytkowanie gruntów na podstawie decyzji starostwa, zezwalająca na wyłączenie z produkcji użytków rolnych oraz gruntów leśnych. Wyłączenie takie następuje z dniem faktycznego rozpoczęcia innego niż rolne lub leśne użytkowanie gruntu a nie z dniem, w którym decyzja stała się ostateczna.

Przeznaczenie gruntów na cele nierolnicze – to ustalenie innego niż rolniczy lub leśny sposobu użytkowania gruntów rolnych (np. w drodze odrolnienia).

Łukasz Gruza

Podyskutuj o tym na naszym forum nieruchomości