Ogłoszenia nieruchomości
z całej Polski
Co może wpłynąć na proces sprzedaży mieszkania?
Liczą się widoki z okna, otoczenie, a nawet dzień, w którym ukaże się ogłoszenie. Czynników, które wpływają na cenę i szybkość transakcji jest wiele. Oto najciekawsze z nich.
Badający amerykański rynek nieruchomości ekonomiści z rezerwy federalnej w Cleveland odkryli, że pustostan w sąsiedztwie wystawionego na sprzedaż domu obniża cenę o niecały 1 proc. Jeśli taki budynek został właśnie opuszczony i bank prowadzi egzekucję, cena spada o 1,8 proc. Niby niedużo, ale w przypadku domu za 200 tys. dolarów różnica sięgnie 3,6 tys. USD.
W piątek najszybciej
O ile badania prowadzone przez Fed z Cleveland dotyczą specyficznej sytuacji pogrążonego w kryzysie rynku amerykańskiego, inne pokazują prawidłowości, które mogą znaleźć zastosowanie także w Polsce.
Choćby informacja firmy Redfin z Seattle, która przeanalizowała ponad milion ogłoszeń i odkryła, że te, które zamieszczane były w piątek dawały o jedną szóstą więcej szans na sprzedaż domu w ciągu trzech miesięcy. Co więcej, ogłoszenia piątkowe pozwalały na sprzedaż w cenie najbardziej zbliżonej do tej ofertowej. Jeśli za przykład weźmiemy dom za 200 tys. dolarów, różnica wyniesie około 1 tys. dolarów.
Otoczenie: brzydota obniża ceny
Z kolei z badania przeprowadzonego przez władze hrabstwa Pima w Arizonie możemy dowiedzieć się, że brzydkie otoczenie może obniżyć cenę domu nawet o o 10 proc. Szczególnie niekorzystne jest sąsiedztwo niewykorzystanych działek, na których urządzono dzikie wysypisko śmieci. Wówczas cena spada o 15 proc.
Podobne wnioski wyciągnąć można z analizy Virginia Tech University. Wynika z niego, że nieciekawe otoczenie może obniżyć wartość domu od 5 do 11 proc. Przy czym za takie uważany jest zarówno krajobraz naturalny jak i brzydkie budynki.
Szkoły mogą mieć znaczenie, elektrownia też
Jeszcze gorzej, gdy w pobliżu sprzedawanego domu znajduje się nieczynna szkoła. W Polsce jest to na razie problem marginalny, jednak niż demograficzny może sprawić, że placówki edukacyjne zaczną być zamykane. Wówczas sprzedający muszą liczyć się z tym, że ich nieruchomości będą mniej warte lub będzie je trudniej sprzedać. Zdaniem amerykańskiego zrzeszenia agentów nieruchomości trzech na czterech kupujących uważa łatwy dostęp do szkół za ważne.
Dla próbujących sprzedać nieruchomość sporym utrudnieniem może być także obecność elektrowni w pobliżu. Zdaniem badaczy z Uniwersytetu w Berkley, jeśli dom znajduje się w odległości mniejszej niż 2 mile (3 km) od elektrowni, jego wartość będzie niższa od 4 do 7 proc.
Bo sąsiad był niewykształcony
Swoje robią sąsiedzi. Badania prowadzone we francuskim mieście Dijon pokazują, że wzrost średniego poziomu wykształcenia o 10 proc. podnosi ceny o 0,1 proc. Oznacza to, że tam, gdzie mieszka więcej osób z wykształceniem wyższym, za mieszkanie można wziąć więcej. Kapitał społeczny znajduje odzwierciedlenie w cenach.
Nie tylko we Francji, także w USA sąsiedzi mogą być przyczyną spadku wartości domu. Analizy prowadzone przez tamtejszych agentów pokazują, że jeśli sąsiedzi nie płacą rachunków, ceny spadają. Sugerują, że osoby, które nie płacą, są mniej skłonne do remontów swoich domów, przez co otoczenie sprawia wrażenie biedniejszego.
Socjalne ok, gorzej z przestępcami
Z drugiej strony z badań prowadzonych w Nowym Jorku wynika, że mieszkania socjalne nie maja negatywnego wpływu na ceny nieruchomości w okolicy. Pod warunkiem, że są dobrze utrzymane.
Typowo amerykańską specyfiką, chociaż wartą wspomnienia, jest wpływ na cenę nieruchomości informacji o tym, czy w okolicy mieszkają przestępcy seksualni. To przypadek stanu Virginia, gdzie obowiązuje tzw. Prawo Megan, które nakazuje ujawnianie obecności takich osób. Badania pokazują, że gdy w pobliżu mieszka zarejestrowany przestępca seksualny, ceny spadają o około 9 proc., a czas sprzedaży wydłuża się o 10 proc.
Pomagają: parki, jeziora, morze
Otoczenie może mieć także pozytywny wpływ na wartość domu. Badania pokazują, że jeśli w okolicy znajdują się otwarte przestrzenie (parki, tereny zielone, łąki czy jeziora) dom kosztuje więcej. W przypadku rynku amerykańskiego cena jest wówczas wyższa przeciętnie o 43 tys. dolarów.
Aż o 59 proc. droższe są te domy, z których rozciąga się widok na morze. W Polsce takich miejsc jest niewiele, jednak te same badania wskazują, że widok na jezioro może podwoić wartość sprzedawanego domu. O 7,6 proc. rośnie cena tych nieruchomości, które leżą w pobliżu pola golfowego. Jeśli więc w pobliżu szykuje się taka inwestycja, właściciele mogą zacierać ręce.
Balkon z łazienką - dobry duet
A same domy? Tradycyjne modele wyceny zakładają, że cena metra kwadratowego większego mieszkania jest niższa niż mniejszego. Z kolei liczba łazienek pozytywnie przekłada się na cenę, jaką można za mieszkanie uzyskać. Dodatkowa podnosi wartość nieruchomości o 12 proc. (wg badań prowadzonych we francuskim Dijon). Także taras i balkon pozytywnie wpływają na wartość mieszkania lub domu.
Podobnie jest w Polsce. Z analiz prowadzonych przez firmę Home Broker wynika, że mieszkanie bez balkonu jest przeciętnie o 6 proc. tańsze. Jednocześnie jednak taki lokal znacznie trudniej sprzedać - 19 na 20 kupujących odrzuca takie oferty.
Im starsze, tym tańsze (ale nie w Polsce)
Balkony to nie wszystko, liczą się też lata budowy. W przypadku wspomnianych badań z Dijon domy postawione przed I wojną światową są najtańsze. Najwięcej trzeba zapłacić za te z lat 70, 80 i młodsze. Najnowsze budynki dodają aż 28 proc. do wartości mieszkań. W Polsce trzeba brać poprawkę na wielką płytę. Mieszkania na starych osiedlach są z reguły tańsze niż te w kamienicach i w nowym budownictwie.
O ile? Według Home Broker nawet o tysiąc złotych za metr kwadratowy (w Warszawie). W przypadku mieszkania o powierzchni pięćdziesięciu metrów różnica sięga ceny średniej klasy samochodu. Co więcej, przeciętnie tańsze są także mieszkania na parterze. Średnio o 650 zł za m2.
Wyliczankę zamykają dwa spostrzeżenia: pierwsze, dotyczące przygotowania lokalu do sprzedaży. Odpowiednie oświetlenie, odświeżenie czy drobne naprawy mogą podnieć cenę nawet o pięć do dziesięciu procent. Drugie spostrzeżenie związane jest z wykorzystaniem dostępnych informacji na temat czynników wpływających na ceny. Z informacji firmy Keller Williams wynika, że prawidłowa wycena pozwala sprzedać dom o 38 dni szybciej. Wniosek? Komu zależy na czasie, powinien dobrze przygotować się do procesu sprzedaży.
Podyskutuj o tym na naszym forum nieruchomości
| Brak komentarzy, twój bedzie pierwszy. | |
 Pokaż wszystkie komentarze
|
Pokaż pierwsze komentarze